令和7年1月10日　提出 備後府中 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -10 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市中須町字北條７５４番４ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、小工場等 が混在する住宅地域 南東8m市道 水道 新市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 新市駅西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国幹線道路背後の既存住宅地である。農地も見られるが利便性等のアクセスから宅地需要は見込まれる地域で、 住宅地として成熟していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は府中市中心部近郊の住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等のエンドユーザーである。同一需給圏内で は国道北側背後とＪＲ鉄軌道に挟まれたエリアの宅地需要が高い。当地域は国道南側の平野部に位置し、街路条件も良 好で利便性も有しており、市場競争力は高いが、市内全体として需給動向はやや停滞している。中心価格帯は敷地規模 によるが、分譲地で概ね８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅等が存する既存住宅地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争不動産より試算され、自己使 用目的の市場性を反映した価格で、規範力を有するものである。収益価格は敷地規模や投資採算性から合理的な賃貸運 営は想定出来ず非適用とした。よって、代表標準地との規準及び地域の地価動向等も勘案し、比準価格をもって鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材価格高騰等の物価高、マイナス金利解除 による金利上昇等の要因から不動産市場は地 域によって先行き不透明感が伺える。 地域要因に影響を与える要因は見られない。 この為、地価はほぼ静態的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％