令和7年1月10日　提出 備後府中 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市栗柄町字大門１００７８番７０ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス 府中 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 府中駅南方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、芦田川南側の丘陵部に位置する住宅団地内に存する。住宅団地として現状維持的状況が続くものと 予測されるが、利便性や環境条件等から地価は依然弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、府中市中心部近郊及び郊外の住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等のエンドユーザーである 。熟成した住宅団地内に位置し、平野部との価格水準の開差から需要は想定されるも、需給圏内の住宅団地の地位はア クセス等から競争力はやや劣る。中古住宅リフォーム後の総額による取引もあるが、これは総額が重視される。需要の 中心価格帯は土地で５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は芦田川南方の住宅団地内に存する住宅地域ある。比準価格は、同一需給圏内の住宅地事例から試算され、市 場実態を反映した規範力を有する価格である。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟な住宅団地の為、非適用とした。よ って、市場性による実証的価格である比準価格を重視し、需給圏の市場動向及び代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [104.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材価格高騰等の物価高、マイナス金利解除 による金利上昇等の要因から不動産市場は地 域によって先行き不透明感が伺える。 住宅団地内にあって、地域内に影響を与える 変動要因もなく、住宅地として熟成している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％