令和7年1月10日　提出 備後府中 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀨　啓文   TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市父石町字神田１７７番１１ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南東4.5m市道 水道 下川辺 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 下川辺駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に位置する旧来からの住宅地域であるが、市街地からやや遠く、生活利便が劣る為、今後も宅地需要は 弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、府中市内の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する地元居住者のほか、市内企業への通勤者等で ある。市街地から離れた郊外に位置する為、宅地需要は年々減少しており、地価は下落基調となっている。需要の中心 となる価格帯は土地で６００万円～８００万円程度、新築戸建で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、府中市内に所在する取引事例を複数採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格と認め られる。賃貸需要の存在が認められない為、収益還元法は適用できなかった。取引需要の中心が自用目的であることに 鑑み、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等に留意の 上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府中市郊外においては、人口減少、高齢化の 影響により、不動産需要は減少傾向である。 市中心部から外れた住宅地域であり、過疎化 傾向等の影響により、地価は下落が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％