令和7年1月14日　提出 福山 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 48,300,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市箕沖町３６番３ ②地積 　(㎡) 1,468   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 倉庫 Ｓ2 流通関連事業所、倉 庫、工場等が存する 工業地域 北東12m市道 水道、下水 福山 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 福山駅南東方 7.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫等がみられる臨海部の工業地域である。地域経済は回復傾向で、市内の工業地需要は高ま っており、地価は強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の工業地域一帯と判断される。主たる需要者は、地元の事業者が中心である。市内の産業団地はほぼ 埋まっており、工業地需要は堅調である。当該地域も利便性の高さ等から需要がみられる地域である。工業用地の取引 はその規模、街路、画地条件により大きく異なるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域は自用目的の取引が中心で、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は非適用とした。取 引が少ないため、市内から広域的に収集、採用した事例により取引事例比較法を適用した。求められた比準価格は実際 の取引を基礎とし、実勢を反映したもので説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周 辺不動産市場の動向や代表標準地、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [141.5] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の中心部や利便性の高い地域では地価が上 昇傾向にあるものの、山間部等の周辺地域は 依然として下落傾向にあって、二極化がみら れる。 ほぼ熟成しており、特段の変動要因はみられ ない。工業地の需要に対して供給は限定的な ため、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％