令和7年1月14日　提出 福山 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 84,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市新涯町２丁目２２４番外 ｢新涯町２－１９－１５｣ ②地積 　(㎡) 1,823   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫 Ｓ1 事業所、倉庫、一般 住宅等が混在する工 業地域 南西8m市道 水道、下水 福山 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西   120 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 福山駅南東方 5.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する卸町含め中小規模の倉庫・工場等が集積する業務地区が形成されており、特段の変動要因はみられない 。今後も現状環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福山市街地近郊に存する工業地域一帯と判定した。主な需要層は県内物流関連事業者等で、自用 倉庫・事業所等の利用が想定される。隣接卸町含め各種事業所等の集積度が高く、市街地やＩＣ等の交通利便性に優れ ることから物流施設・倉庫としての潜在的需要は強く、地価は上昇傾向が顕著となっている。土地価格は規模・形状等 による個別性が強く反映されて需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内に存する類似の取引事例より試算した比準価格は、当該地域の市場実態を反映した価格として規範性が認 められる。なお、工場の賃貸市場は未成熟のため収益価格は求め得なかった。本件においては、自用取引が大半の地域 性を鑑み、当該市場特性を表す比準価格を重視し、周辺地価動向及び市場の需給動向等に留意の上、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場の国内回帰、物流施設の集約淘汰等、大 規模地への需要は強い反面、利便性の劣る中 小規模工場地の需要は弱く二極化の様相を呈 している。 流通業務を中心とする工場地域として変動要 因はみられない。供給が限定的な中、物流・ 工場地の需要は強く、地価は上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％