令和7年1月15日　提出 福山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市箕島町字南丘７３９９番１７ ②地積 　(㎡) 11,854   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 倉庫 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海部の 工業地域 東12m市道 水道 福山 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道　　　 交通 施設 福山駅南東方 8.0km 法令 規制 工専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　福山市中心市街地に比較的近い臨海部の丘陵地に位置する工業地域である。工業地の需要は根強いが、特段の 地域的変動要因は認められず、当面は現状維持にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市の箕島地区をはじめ広島県東部の瀬戸内海沿岸等に広がる工業地域一円である。需要の中心は 、全国的に物流業や製造業等を展開する県内外の事業者である。平地部を中心に慢性化している工業地の供給不足が続 いており、丘陵部であっても中心市街地に比較的近い利便性の良い工業地の需要は堅調である。取引の中心となる価格 帯は、業種や規模等による個別性が強いため取引価格にはバラツキがあり見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は箕島地区の自用目的の工場用地等の事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映している。収益価格は、 当該地域が自己使用の工場が多いこと等から賃貸市場が未成熟であり、適切な賃貸事例の収集が困難であるため求める ことができなかった。本件では、需要実態が自用目的の取引が多いこと等から比準価格を中心に、更に前年公示価格と の価格バランス、今後の不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は治まり社会経済活動の正常 化等の影響で工場地等の需要は上向き傾向で 推移し、不動産市場は改善傾向が続いている 。 特段の地域的変動要因は認められないが、平 地部工業地の供給不足等の影響もあり丘陵部 への需要も根強く、地価は上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％