令和7年1月10日　提出 福山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 79,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市東川口町１丁目１８４７番２ ｢東川口町１－５－５｣ ②地積 　(㎡) 1,604   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:2.5 工場 中規模工場が多い福 山港入り江沿いの工 業地域 南12m県道、背面道 水道、下水 福山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   300 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  64.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道　　 交通 施設 福山駅南東方 3.5km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　福山市中心部への近接性に優る工業地域であるため、周辺地域では戸建分譲等もみられ、多様化が進むものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市南東部に位置する工場地域一円。需要者の中心は製造業や流通業務を手掛ける福山市内外の事 業法人である。工業地として福山中心市街地への接近性の優る地域で、交通アクセスは良好であり、工業地の需要も堅 調に推移している。代替競争関係にある工業地の取引価格帯は業種や規模等による個別性が強く取引価格にはバラツキ が見られ、需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格については、工場等の賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は、規範性の高い 事例を中心に価格を調整しており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格を得たものと認められる。当該地域は、自 社所有の事業所、工場等が所在する工場地域であるため取引は自用目的が殆どである。よって、比準価格を重視し、一 般的要因の動向及び需給動向、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [101.0] 100 49,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　不動産市場は回復傾向にあり、需要は堅調 に推移しているが、利便性の劣る地域の需要 は弱く二極化が進行している。 　中心市街地への接近性に優る工業地域であ るため需要は堅調で、地価は上昇傾向にある 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％