別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
福山 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-20 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.
鑑定評価額 81,500,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市曙町５丁目１４０番
｢曙町５－１３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 762  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模な店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北20m市道、背面道 水道、ガス、下水 福山

4.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 路線型商業施設等敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 福山駅南東方

4.1km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外路線商業地域として変動要因は少ない。沿道サービス、物販、飲食等多種多様な店舗が建ち並んでおり、今
後も現況環境が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 路線型商業施設敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は市街地外縁部に存する幹線、準幹線沿いの路線商業地域及びその周辺地域一帯と判定した。主な需
要者は県内中小事業法人等で自用目的の店舗・事業所としての利用が想定される。沿道サービス、物販・飲食店舗等建
ち並び繁華性もあり、背後の住宅地需要も含め旺盛な需要が認められ、地価は上昇傾向が顕著となっている。土地の取
引価格は規模、画地条件、用途等が多種多様で、中心的価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似した事例から試算した比準価格は、市場実態に即した価格として規範性が高いと思料する。一方、
想定事項が多岐にわたり長期間の不確実性リスクを織込む収益価格は、低位に試算された。本件では当該市場性を反映
し、相対的規範性に優る比準価格を中心に、収益価格については参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意の上、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[113.9]		 [102.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰、金利上昇局面を迎えつつある中、
都心部の宅地需要は未だ堅調に推移している
が、郊外部での需給動向は調整局面に入りつ
つある。

市街地郊外の路線商業地域として変動要因は
あまりみられない。繁華性、用途多様性は高
いため需要及び地価は上昇傾向が顕著となっ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｔ
６２
-446233		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
b 福山２４Ｔ
２７
-442724		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m市道、
南西6.3m、
二方路
２住居

(70,200)
c 福山２５Ｋ
０６
-350627		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北8m市道、
東6m、角地
２住居

(70,200)
d 福山２５Ｋ
２９
-352913		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m県道、
北6m、二方路
近商

(80,300)
e 福山２４Ｔ
６７
-446727		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
南西5.8m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,137  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[  85.5]
103,188 		 100
[  96.5]
106,931 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
91,306  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
95,149 		 100
[  93.2]
102,091 
104,000 
c (　           ) 
90,431  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
89,988 		 100
[  87.0]
103,434 
106,000 
d (　           ) 
99,819  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.8]
113,380 		 100
[ 108.4]
104,594 
107,000 
e (　           ) 
76,014  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.9]
85,736 		 100
[  79.8]
107,439 
110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



福山 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり原価法の適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,615,664 
2,227,500 
6,388,164 
4,075,260 
2,312,904 		 （　0.9741）
2,253,000 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     47,936,170 円　　　　（　     62,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 190.00 Ｓ2 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   762 ㎡     21.5 m x   35.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しのロードサイド型店舗。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
380.00 
100.0 
380.00 
2,000 
760,000 		 6.0  4,560,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
100.0 
380.00 

760,000 		 4,560,000 
0 
⑨年額支払賃料        760,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,120,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情等を考慮し不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため不計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,120,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       547,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,572,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,560,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,864 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,615,664 円　　　　（　        11,307 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 547,200 円  　　　        9,120,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      647,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      532,100 円  　　　　     62,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,227,500 円　（　　　　　　         2,923 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,075,260 円  
（　　　　　         5,348 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,615,664 円      
②総費用 2,227,500 円      
③純収益　①－② 6,388,164 円      
④建物等に帰属する純収益 4,075,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,312,904 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,253,000 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,957 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,936,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市曙町五丁目１４０番
 2404000111721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福山 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-20 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.
鑑定評価額 81,500,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市曙町５丁目１４０番
｢曙町５－１３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 762  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模な店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北20m市道、背面道 水道、ガス、下水 福山

4.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 路線型商業施設等敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 福山駅南東方

4.1km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道サービス店の多い近隣型の郊外路線商業地域である。住宅地の熟成に伴って中古店舗の出店の需要は幾分認
められ、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 路線型商業施設敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福山市中心市街地外縁部に位置する路線商業地域一円である。主たる需要者は県内の法人事業者及び個
人事業者等である。当該地域は用途の多様性に恵まれ、店舗、事業所等が建ち並んでいる。自用の取引が中心で、画地
規模は様々であるため取引価格にはバラツキがあるが、中心的な土地単価は１０～１１万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は路線商業地域であり、取引事例比較法及び収益還元法を適用した。収益価格は比準価格と比べて低位に
試算されたが、収益還元法の適用においては想定要素を含み、賃料等の将来動向に不確実性を有する。本件では、市場
における取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地の検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[113.9]		 [102.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福山市の人口は微減傾向にある。中心市街地
の宅地需要は概ね堅調だが、郊外住宅地の需
要は弱く、二極化の傾向が顕著となっている
。

店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、需給は概
ね安定している。地価は上昇傾向で推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｔ
２７
-442724		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m市道、
南西6.3m、
二方路
２住居

(70,200)
b 福山２４Ｋ
２７
-342714		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西25.5m県
道、中間画地
近商

(80,300)
c 福山２４Ｔ
６２
-446217		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m市道、
北6m、西6m、
三方路
近商

(90,300)
d 福山２４Ｋ
２９
-342925		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
西6m、二方路
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,306  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
95,149 		 100
[  91.9]
103,535 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
83,421  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
110,816 		 100
[ 105.3]
105,238 
107,000 
c (　           ) 
118,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 118.8]
103,425 		 100
[  99.0]
104,470 
107,000 
d (　           ) 
104,909  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
114,545 		 100
[ 108.9]
105,184 
107,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  -4.6 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



福山 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難なことから、原価法は適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,594,125 
2,257,832 
6,336,293 
4,075,260 
2,261,033 		 （　0.9741）
2,202,472 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     46,861,106 円　　　　（　     61,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 190.00 Ｓ2 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   762 ㎡     21.5 m x   35.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しのロードサイド型店舗。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
380.00 
100.0 
380.00 
1,995 
758,100 		 6.0  4,548,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
100.0 
380.00 

758,100 		 4,548,600 
0 
⑨年額支払賃料        758,100 円　×　12ヶ月　＝　       9,097,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため不計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,097,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       545,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,551,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,548,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,594,125 円　　　　（　        11,278 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,005 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,995 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 545,832 円  　　　        9,097,200　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      679,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      532,100 円  　　　　     62,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,257,832 円　（　　　　　　         2,963 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,075,260 円  
（　　　　　         5,348 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,594,125 円      
②総費用 2,257,832 円      
③純収益　①－② 6,336,293 円      
④建物等に帰属する純収益 4,075,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,261,033 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,202,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,890 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,861,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市曙町五丁目１４０番
 2404000111721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考