鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
福山 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-14

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　塚本　浩章

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市鞆町鞆字石井町４２１番１				②地積　(㎡)	500 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:2	旅館ＲＣ6	店舗、旅館等の多い観光地の商業地域	東16.5m県道、三方路	水道、下水	福山 13.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 31.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６．５ｍ県道

交通

施設

福山駅南方

13.0km

法令

規制

商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旅館や店舗等が建ち並ぶ備後地方有数の観光商業地であり、今後も同様の環境を維持するものと予測する。観光
客数は増加傾向にあり、周辺の公共投資の下支え効果もあり、地価は若干の強含み基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鞆町を中心とする福山市南部にある商業地域及び商住混在地域である。需要者は、小売業、サービス業
を営む地元資本の法人又は事業者等が中心であるが、観光関連事業を目的とする県外資本の法人も想定できる。観光客
数は令和４年以降増加傾向で推移しており、近時周辺において地域活性化等を目的とした公共投資が続いていることも
あって、底堅い需要が認められる。商業地取引は少なく、規模等も様々であり中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、価格牽連性が認められる当町及び隣接町において実際に成約した取引事例を価格判定の基礎とするもので
あり、実証的で信頼性が高い。また当地域は県道沿いに店舗、旅館等建ち並ぶ観光商業地域であるが、投下資本及び土
地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって本件では比準価格を重視し、収益
価格を参考に、代表標準地からの検討並びに最近の市場動向等も十分勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,500 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[173.3]

[103.0]
100

55,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は足踏みも見られるものの、緩やか
に回復している。市内の地価動向は利便性等
による二極化が継続している。

観光客数が増加傾向にあること、周辺におい
て公共投資が続いていること等により、地価
は概ね安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２４Ｔ０４ -440462	福山市		底地	（　）	ほぼ長方形	南7.4m市道、西1m、角地		近商 (80,300)
b	福山２４Ｔ９８ -449818	福山市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東6m、北西6m、三方路		２中専地区計画等 (70,200)
c	福山２５Ｋ０４ -350454	福山市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、北東3.1m、二方路		近商 (80,300)
d	福山２４Ｔ０４ -440458	福山市		更地	（　）	台形	西16m県道、東6m、二方路		２住居土砂災害警戒区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 45,376) 45,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,376	100 [ 84.8]	53,509	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	55,100
b	(　 ) 69,574	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	77,379	100 [ 144.4]	53,587		55,200
c	(　 ) 29,427	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	34,277	100 [ 64.8]	52,897		54,500
d	(　 ) 45,148	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	43,846	100 [ 79.9]	54,876		56,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	同族会社親族間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	同族会社親族間取引	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,200 円／㎡]

福山 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,048,757	3,309,187	9,739,570	9,011,200	728,370	（　0.9737） 709,214	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,775,292 円　　　　（　 29,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	215.00	ＬＳ4	860.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	500 ㎡	16.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 16.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～４階は住宅で専有床面積５０㎡程度、住戸タイプは２ＤＫを想定。各階４戸、計１２戸。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	85.0	182.75	1,960	358,190	2.0	716,380
							0.0	0
2～ 4	住宅	215.00	93.0	199.95	1,370	273,932	2.0	547,864
							0.0	0
～

～

～

計		860.00	91.0	782.60		1,179,986		2,359,972
								0

⑨年額支払賃料	1,179,986 円　×　12ヶ月　＝　 14,159,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 782.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,159,832 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,132,787 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,027,045 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,359,972 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,048,757 円　　　　（　 26,098 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,372 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	128,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,132,787 円	14,159,832　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,088,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,309,187 円　（　　　　　　 6,618 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 860.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,011,200 円（　　　　　 18,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,048,757 円
②総費用	3,309,187 円
③純収益　①－②	9,739,570 円
④建物等に帰属する純収益	9,011,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	728,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	709,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,418 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,775,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市鞆町鞆字石井町４２１番１	2404000672370-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
福山 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-14

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　村重　力也

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市鞆町鞆字石井町４２１番１				②地積　(㎡)	500 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:2	旅館ＲＣ6	店舗、旅館等の多い観光地の商業地域	東16.5m県道、三方路	水道、下水	福山 13.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 31.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．５ｍ県道

交通

施設

福山駅南方

13.0km

法令

規制

商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

鞆地区の旅館、店舗等が並ぶ中心商業地域内に存する。観光客の回復や公共投資等もあり、宅地需要は認められ
ている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鞆地区、沼隈地区等の観光地を含む商業地域一円。需要の中心は中大規模の観光関連事業運営者、近隣小
売等の個人等である。鞆地区では観光客の回復や公共投資が進みつつあり、更に対岸の仙酔島に大手ホテル運営業者の
進出が噂され、将来的な期待感や観光地活性化による潜在的需要は想定されている。中心価格帯は利用用途、事業者、
テナント、利回り等からバラツキがある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は旅館、店舗等が見られる商業地域である。比準価格は需給圏内の代替性を有する事例より試算され、市場性
を反映させた規範性を持つ価格である。収益価格は賃料水準等から賃貸経営による投資採算は低く、結果として低位に
試算されたので、参考に留めた。よって、比準価格にて調整し、市場動向及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評
価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,500 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[173.3]

[103.0]
100

55,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資材価格高騰等の物価高、マイナス金利解除
による金利上昇等の要因から不動産市場は地
域によって先行き不透明感が伺える。

地域要因に影響を与える変動要因は見られな
いが、観光客の回復から人の往来も増えつつ
あり、地価は静態的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２４Ｔ０４ -440462	福山市		底地	（　）	ほぼ長方形	南7.4m市道、西1m、角地		近商 (80,300)
b	福山２５Ｋ２７ -352721	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、北西6.7m、角地		近商 (90,200)
c	福山２４Ｔ０４ -440458	福山市		更地	（　）	台形	西16m県道、東6m、二方路		２住居土砂災害警戒区域 (70,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 45,376) 45,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,376	100 [ 83.9]	54,083	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	55,700
b	(　 ) 54,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	53,832	100 [ 99.7]	53,994		55,600
c	(　 ) 45,148	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	43,846	100 [ 82.7]	53,018		54,600
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,200 円／㎡]

福山 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,015,283	3,306,281	9,709,002	9,011,200	697,802	（　0.9737） 679,450	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,155,208 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	215.00	ＬＳ4	860.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	500 ㎡	16.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 16.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆはフロア貸店舗。２～４Ｆは専有面積５０㎡程度のファミリータイプ。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	85.0	182.75	1,950	356,363	2.0	712,726
							0.0	0
2～ 4	居宅	215.00	93.0	199.95	1,368	273,532	2.0	547,064
							0.0	0
～

～

～

計		860.00	91.0	782.60		1,176,959		2,353,918
								0

⑨年額支払賃料	1,176,959 円　×　12ヶ月　＝　 14,123,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 782.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,123,508 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,129,881 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,993,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,353,918 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,015,283 円　　　　（　 26,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,368 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	128,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,129,881 円	14,123,508　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,088,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,306,281 円　（　　　　　　 6,613 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 860.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,011,200 円（　　　　　 18,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,015,283 円
②総費用	3,306,281 円
③純収益　①－②	9,709,002 円
④建物等に帰属する純収益	9,011,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	697,802 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	679,450 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,359 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,155,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市鞆町鞆字石井町４２１番１	2404000672370-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考