別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
福山 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-13 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.
鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市沖野上町４丁目４７７番５
｢沖野上町４－２１－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
駐車付置義務

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗、営業
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北西20m市道 水道、ガス、下水 福山

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 福山駅南方

2.5km		 法令

規制		 近商
(80,300)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 　地域内において価格に影響を及ぼす変動要因はないが、土地の需要は底堅く、地価は強含みで推移するものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市中心市街地周辺に位置する路線商業地域である。需要者の中心は福山市内の個人あるいは法人
等である。病院などが所在し医療関連業種の需要は底堅く、地価は強含みで推移している。取引される規模等による個
別性が強く価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況下にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する事例等を比準した結果で現下の市場実勢を反映した価格である。収益
価格は地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。本件では賃貸物件はあるものの取
引の中心は自用目的であること等から比準価格を重視し収益価格を参考とし、周辺標準地との均衡にも留意して、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　不動産市場は回復傾向にあり、需要は堅調
に推移しているが、利便性の劣る地域の需要
は弱く二極化が進行している。


　医療関連施設が集積する地域であるため、
土地需要は底堅く、地価は強含みに推移して
いる。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｔ
２７
-442719		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b 福山２４Ｔ
９８
-449808		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c 福山２４Ｔ
２７
-442724		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m市道、
南西6.3m、
二方路
２住居

(70,200)
d 福山２５Ｋ
８４
-358405		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
南東6m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,294  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
122,289 		 100
[  90.0]
135,877 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
116,400  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,500 		 100
[  97.4]
126,797 
127,000 
c (　           ) 
91,306  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
95,149 		 100
[  73.0]
130,341 
130,000 
d (　           ) 
102,602  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
134,588 		 100
[  99.4]
135,400 
135,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



福山 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,915,673 
2,296,932 
6,618,741 
5,795,570 
823,171 		 （　0.9503）
782,259 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     16,643,809 円　　　　（　     76,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ3 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車付置義務
 80 ％   300 ％   300 ％   218 ㎡     10.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階は２ＤＫで平均専有面積約４８㎡。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
2,500 
340,000 		 6.0  2,040,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
170.00 
85.0 
144.50 
1,550 
223,975 		 2.0  447,950 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
83.3 
425.00 

787,950 		 2,935,900 
0 
⑨年額支払賃料        787,950 円　×　12ヶ月　＝　       9,455,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     425.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,455,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       567,324 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,888,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,935,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,597 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,915,673 円　　　　（　        40,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,553 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 535,800 円  　　　　     89,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 756,432 円  　　　        9,455,400　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      759,000 円  　　　　     89,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,300 円  　　　　     89,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,300 円  　　　　     89,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,296,932 円　（　　　　　　        10,536 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9503    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0649     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,795,570 円  
（　　　　　        26,585 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,915,673 円      
②総費用 2,296,932 円      
③純収益　①－② 6,618,741 円      
④建物等に帰属する純収益 5,795,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 823,171 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 782,259 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,643,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市沖野上町四丁目４７７番５
 2404000122234-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
福山 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-13 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.
鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市沖野上町４丁目４７７番５
｢沖野上町４－２１－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
駐車付置義務

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗、営業
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北西20m市道 水道、ガス、下水 福山

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 福山駅南方

2.5km		 法令

規制		 近商
(80,300)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 国立福山医療センターを始めとする病院及び店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも医療機関を中心に安定
的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福山市中心商業地の外縁部にあって、幹線道路沿いを中心にその背後の商業地域を含む圏域である。圏
域内における主たる需要者は、福山市内の法人及び個人事業者を中心に比較的規模の大きな物件についてはマンション
開発業者等も見込まれる。圏内において取引される価格帯は、規模及び利用目的等によって異なり、中心となる価格帯
は見いだし難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似する幹線道路沿いに所在する規範性ある事例から求められた価格を中心に調整しており、市場の実態
を反映した価格を得たものと認められる。収益価格は、賃料水準の硬直性及び建築費の高騰等を反映し、比準価格に比
して低位に求められている。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、地域の地価動向等も勘案し、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は全国的に緩やかに回復しており、福山
市の地価も都心部を中心に上昇傾向にあるが
、利便性に劣る郊外等では下落が続く、二極
化傾向にある。

医療施設を中心に関連店舗等が建ち並ぶ商業
地域であり、医療関連の需要は底堅く、地価
も上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２５Ｋ
８４
-358405		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
南東6m、角地
商業

(100,400)
b 福山２４Ｔ
２７
-442724		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m市道、
南西6.3m、
二方路
２住居

(70,200)
c 福山２４Ｔ
９８
-449808		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d 福山２４Ｔ
８４
-448406		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,602  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
134,588 		 100
[  99.4]
135,400 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
91,306  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
95,149 		 100
[  74.1]
128,406 
128,000 
c (　           ) 
116,400  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,500 		 100
[  97.4]
126,797 
127,000 
d (　           ) 
101,208  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,953 		 100
[  75.9]
138,278 
138,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



福山 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で再調達原価の把握が困難であるため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,059,349 
2,348,439 
6,710,910 
5,918,360 
792,550 		 （　0.9748）
772,578 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     16,437,830 円　　　　（　     75,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ3 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車付置義務
 80 ％   300 ％   300 ％   218 ㎡     10.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階は平均専有面積約３６㎡の１ＬＤＫ住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分等を考慮し、査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
2,500 
340,000 		 6.0  2,040,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
170.00 
85.0 
144.50 
1,594 
230,333 		 2.0  460,666 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
83.3 
425.00 

800,666 		 2,961,332 
0 
⑨年額支払賃料        800,666 円　×　12ヶ月　＝　       9,607,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     425.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,607,992 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       576,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,031,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,961,332 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,837 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,059,349 円　　　　（　        41,557 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,597 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,594 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 551,400 円  　　　　     91,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 768,639 円  　　　        9,607,992　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      781,100 円  　　　　     91,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,900 円  　　　　     91,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,900 円  　　　　     91,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,348,439 円　（　　　　　　        10,773 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9748    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,918,360 円  
（　　　　　        27,148 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,059,349 円      
②総費用 2,348,439 円      
③純収益　①－② 6,710,910 円      
④建物等に帰属する純収益 5,918,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 792,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 772,578 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,544 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,437,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市沖野上町四丁目４７７番５
 2404000122234-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考