別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
福山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.
鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 209,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市霞町２丁目６７番外
｢霞町２－５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,600)

1:1		 銀行

ＲＣ4		 中層事務所ビルに低
層店舗等が混在する
商業地域		 東36m市道 水道、ガス、下水 福山

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 福山駅南方

700m		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前大通り沿いに存する中層事務所ビルを中心とした商業地域であるが、立地性や画地規模等を背景にマンショ
ン需要等も介在することから宅地需要は堅調であり、当面は緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福山市中心市街地近郊に位置する路線商業地域乃至その周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する個
人・法人等と推測されるが、賃貸借に拠る収益性を重視した取引は類型的な偏りがやや顕著であり、依然として中心的
取引はあくまで自用取引と認識されること等に鑑みれば、当該収益性は価格判定指標として十全の有用性を認め得ない
。また、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引が相対的に多いこと等により、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数がやや希少である中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な判
断により求められたものであり、市場実態を反映した実証的価格として充分な規範性が認められる。よって本件では当
該価格を中心として考量し、市場特性に鑑み収益価格については参考に留め、代表標準地からの規準価格との均衡性並
びに近時の社会経済情勢及びその趨勢等にも充分に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.4]		 [100.0]
100		 208,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＪＲ福山駅周辺の商業地域では供給量に物理
的制約があること等により現況でやや需要超
過の状況にあるが、今後の金利動向等を注視
する必要がある。

地域要因に特段の物理的変動は認められない
が、個別的な市場性の如何による市場内での
相対的格差がやや鮮明になりつつある。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２５Ｋ
８４
-358405		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
南東6m、角地
商業

(100,400)
b 福山２４Ｔ
８４
-448403		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c 福山２４Ｔ
９８
-449808		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d 福山２４Ｔ
２７
-442719		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e 福山２４Ｔ
６２
-446217		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m市道、
北6m、西6m、
三方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,602  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
134,588 		 100
[  63.5]
211,950 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
212,000 
b (　           ) 
144,293  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
154,105 		 100
[  70.9]
217,355 
217,000 
c (　           ) 
116,400  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,500 		 100
[  60.8]
203,125 
203,000 
d (　           ) 
81,294  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
122,289 		 100
[  59.9]
204,155 
204,000 
e (　           ) 
118,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 118.8]
103,425 		 100
[  49.1]
210,642 
211,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -32.5
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    209,000 円／㎡]  



福山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

141,108,864 
38,195,800 
102,913,064 
96,579,000 
6,334,064 		 （　0.9292）
5,885,612 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    125,225,787 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ12 6,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   600 ％   600 ％   1,054 ㎡     24.0 m x   33.2 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗事務所、２～１２階部分貸事務所の商業ビル。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗、事務所
500.00 
70.0 
350.00 
3,130 
1,100,000 		 6.0  6,600,000 
0.0  0 

 2～12		 事務所
500.00 
80.0 
400.00 
2,550 
1,020,000 		 6.0  6,120,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,000.00 
79.2 
4,750.00 

12,320,000 		 73,920,000 
0 
⑨年額支払賃料     12,320,000 円　×　12ヶ月　＝　     147,840,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       147,840,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    12,211,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 140,428,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,920,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         680,064 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     141,108,864 円　　　　（　       133,879 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,563 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,820,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,211,200 円  　　　      152,640,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,729,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,495,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,195,800 円　（　　　　　　        36,239 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9292    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 96,579,000 円  
（　　　　　        91,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 141,108,864 円      
②総費用 38,195,800 円      
③純収益　①－② 102,913,064 円      
④建物等に帰属する純収益 96,579,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,334,064 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,885,612 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,584 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,225,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市霞町二丁目６７番
 2404000136793-0000
2 　福山市霞町二丁目１１９番３
 2404000136914-0000
3 　福山市霞町二丁目１１９番４
 2404000136915-0000
4 　福山市霞町二丁目６６番
 2404000136792-0000
5 　福山市霞町二丁目６８番１
 2404000136794-0000
6 　福山市霞町二丁目６８番２
 2404000136795-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
福山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　亮典   TEL.
鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 209,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市霞町２丁目６７番外
｢霞町２－５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,600)

1:1		 銀行

ＲＣ4		 中層事務所ビルに低
層店舗等が混在する
商業地域		 東36m市道 水道、ガス、下水 福山

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 福山駅南方

700m		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前大通り沿いに中層の事務所ビルを中心に低層の店舗等が混在する商業地域であるが、福山市中心部での住宅
需要を反映し、高層マンション地を含めた土地利用が行われていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福山市中心市街地の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域を中心に、その背後を含む一帯と把握され
る。主たる需要者は、本社及び支社の事務所、営業所用地の取得を望む県内外の法人のほか、マンション開発事業者も
含まれると考えられる。かかるなか、利用用途、土地の規模等によって求められる価格が異なるため、需要の中心とな
る価格帯を把握することは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、幹線道路沿いに所在する規範性のある事例を中心に採用し、試算価格の調整を適切に行い、市場の実態を
反映した価格を得たものと認められる。一方で、収益価格は、高層店舗付事務所ビルを想定し求めているが、賃料水準
の硬直性及び建築費の高騰等を反映し、比準価格に比して低位に求められた。以上より、比準価格に基づき、収益価格
は参考に留め、代表標準地との検討等を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金利の変動等の影響に注視が必要
だが、市場選好性の高い不動産に対する需要
は堅調に推移している。


駅前大通り沿いの地域であり、オフィスビル
等の商業用途のほか、マンション地としての
適性も認められ、需要は安定的に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２４Ｔ
９８
-449808		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b 福山２４Ｔ
８４
-448403		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c 福山２５Ｋ
８４
-358405		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
南東6m、角地
商業

(100,400)
d 福山２４Ｋ
７４
-347401		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
東4m、角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,400  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,500 		 100
[  61.8]
199,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
200,000 
b (　           ) 
144,293  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
154,105 		 100
[  72.0]
214,035 
214,000 
c (　           ) 
102,602  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
134,588 		 100
[  67.2]
200,280 
200,000 
d (　           ) 
182,565  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
190,737 		 100
[  86.6]
220,251 
220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    209,000 円／㎡]  



福山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

141,012,336 
38,292,748 
102,719,588 
96,579,000 
6,140,588 		 （　0.9292）
5,705,834 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    121,400,723 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ12 6,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   600 ％   600 ％   1,054 ㎡     24.0 m x   33.2 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗と事務所、２～１２階は事務所利用を想定した。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗、事務所
500.00 
70.0 
350.00 
3,030 
1,060,500 		 6.0  6,363,000 
0.0  0 

 2～12		 事務所
500.00 
80.0 
400.00 
2,557 
1,022,800 		 6.0  6,136,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,000.00 
79.2 
4,750.00 

12,311,300 		 73,867,800 
0 
⑨年額支払賃料     12,311,300 円　×　12ヶ月　＝　     147,735,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情等を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       147,735,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    12,202,848 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 140,332,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,867,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         679,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     141,012,336 円　　　　（　       133,788 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,557 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,820,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,202,848 円  　　　      152,535,600　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,834,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,495,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,292,748 円　（　　　　　　        36,331 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9292    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 96,579,000 円  
（　　　　　        91,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 141,012,336 円      
②総費用 38,292,748 円      
③純収益　①－② 102,719,588 円      
④建物等に帰属する純収益 96,579,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,140,588 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,705,834 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,414 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,400,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市霞町二丁目６７番
 2404000136793-0000
2 　福山市霞町二丁目１１９番３
 2404000136914-0000
3 　福山市霞町二丁目１１９番４
 2404000136915-0000
4 　福山市霞町二丁目６６番
 2404000136792-0000
5 　福山市霞町二丁目６８番１
 2404000136794-0000
6 　福山市霞町二丁目６８番２
 2404000136795-0000
7 　
8 　
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備考