令和7年1月10日　提出 福山 -69　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -69 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市東川口町３丁目２４１番３外 ｢東川口町３－９－４８｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 福山 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道　　　　 交通 施設 福山駅南東方 3.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　生活利便性が高く、周辺で分譲地開発が活発で、当面地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は福山市南東部に位置する東川口町を中心とした住宅地域一円。福山市在住の個人等が需要者の中心であ るが、開発目的の業者取引も散見される。当該地域は、生活利便性の優る地域であり、小規模開発住宅地の供給が比較 的多く見られ、需要は堅調である。土地取引の中心は、土地は１，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、東川口地区周辺に所在する取引事例を中心に試算されており、実証的で規範性は高い。アパートも見ら れる地域であるが、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法の適用は割愛した。快適性・利便性を重視する 住宅地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、市場の動向、代表標準地との均衡にも留意して 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,300 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [100.0] 100 78,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　不動産市場は回復傾向にあり、需要は堅調 に推移しているが、利便性の劣る地域の需要 は弱く二極化が進行している。 　比較的生活利便性の優る地域で、ミニ開発 も堅調に推移しており、地価は上昇傾向を強 めている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％