令和7年1月14日　提出 福山 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -63 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 3,540,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市加茂町字芦原字妙言１００番３９ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5.4m市道 水道、下水 道上 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 道上駅北方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、傾斜地を造成した古い住宅団地である。市街地から遠く、また住民の高齢化等の要因も重なり、需 給は極めて静態的である。特段の変動要因もなく、現状を基調に静態的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加茂町北部を中心とする市街地外延部の住宅地域一円であるものと把握される。需要者の中心は、地縁 性のある個人エンドユーザーであり、圏域外からの転入者は殆ど見られない。各種接近性が劣るほか、住民の高齢化や 人口流出等の要因も重なって、需要は依然として低迷している。なお、既述の要因により、取引は少ないが、圏域内で は土地で概ね３～４百万円程度の取引が見受けられている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、加茂町芦原地区内の取引が極めて少なく、周辺も含め広く収集した取引事例に比準して求めたものである が、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格であり、十分信頼し得るものと思料される。なお、収益価格は、後 述のとおり賃貸市場が未形成であり、適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価 格を中心に、代表標準地との地域的な価格バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [104.1] [102.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の緩やかな回復を反映し、住宅地需 要は全般的に堅調に推移しているが、他方で 地域による二極化も顕著である。 利便性の劣る古くからの住宅団地であり、需 給共に静態的であり、今後も現状を基調に静 態的に推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％