令和7年1月15日　提出 福山 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -60 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 66,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市引野町北３丁目５９６１番 ｢引野町北３－１３－２２｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東福山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    65 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 東福山駅北東方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ、丘陵地の閑静な住宅団地で需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山市東部市街地周辺の高台や丘陵地に所在する住宅団地を中心とした住宅地域である。主たる需要者 は、福山市内を中心とした一次取得者等の個人である。当該圏域は、既成住宅団地を中心に熟成しており、需要は堅調 である。土地の取引価格は規模等により異なるが、２００㎡程度で概ね１，４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域においては、快適性や利便性を重視した自用目的による取引が中心であり、収益性を重視した 取引はみられないため、収益還元法は非適用とした。求められた比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引事例 から試算されており、近年の実勢を反映したもので、説得力は高いことから比準価格を妥当と判断し、周辺不動産市場 の動向や代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,300 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [104.0] 100 67,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福山市の人口は微減傾向にある。中心市街地 の宅地需要は概ね堅調だが、郊外住宅地の需 要は弱く、二極化の傾向が顕著となっている 。 住環境に恵まれた丘陵地の住宅団地で宅地需 要は安定しており、地価は上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％