令和7年1月15日　提出 福山 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -52 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市沖野上町５丁目６５５番６ ｢沖野上町５－２５－２３｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 、事業所が混在する 住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 福山 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 福山駅南方 2.3km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が高く、市総合体育館、産直市場の他、マンション建設等の民間投資も活発。旧体育館の解体撤去も 進み跡地利用事業等から発展が期待され地価は強含みが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、沖野上町、草戸町、多治米町等を中心とした旧市街地南部の住宅地域乃至混在地域一円である。需要者 の中心は、市内に居住、通勤等をする住宅一次取得の個人等であるが、周辺市町からの転入も見られる。幹線背後で生 活利便性等も優るため潜在的宅地需要は高い。需要の中心となる価格帯は、土地は９００万円から１，１００万円程度 、新築戸建は３，０００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算された比準価格は同一需給圏内に所在する類似性を有する取引事例を採用しており、現実の不動産市場を反映した 信頼性の高い価格である。収益価格は、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営が困難であるため適用できなかった 。当該地域における不動産取引は自用目的が中心であるため、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し 、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,300 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 88,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安インフレ下において、金融緩和からの脱 却、人口減少と空家増加、住宅建材と人件費 値上がり等の影響から住宅着工件数減少。 民間・公共投資が地域の需要増大に繋がり、 供給不足から地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％