令和7年1月14日　提出 福山 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -42 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市駅家町大字坊寺２３番１外 ②地積 　(㎡) 388   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も混在する住宅地 域 北東3m市道 水道、下水 駅家 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３ｍ 市道 交通 施設 駅家駅南方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、周辺には農地も多くみられる。ミニ開発による分譲が行われ、やや供給過剰感があるも のの、当面は安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駅家町大字坊寺及び江良、並びにその周辺の住宅地域と判断される。主たる需要者は、市内北部在住の一 次取得者層が想定される。当該地域は街路条件がやや劣るものの、点在する農地ではミニ開発による供給が行われてい る。取引の中心となる価格帯は土地が２００㎡程度で７００～１０００万円程度、新築戸建で２５００～３０００万円 程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域は賃料水準等から、投資採算性に見合った賃貸経営が困難なため、収益還元法は非適用とした 。取引の中心は自用目的によるものである。求められた比準価格は駅家町内での実際の取引を基礎とし、実勢を反映し たもので説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地 、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [153.2] [100.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の中心部や利便性の高い地域では地価が上 昇傾向にあるものの、山間部等の周辺地域は 依然として下落傾向にあって、二極化がみら れる。 大きな変動要因は認められないが、周辺では 農地の宅地化が進行している。一定の需要が みられ、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％