令和7年1月14日　提出 福山 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -41 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市加茂町字中野１丁目８０番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅のほか農地 も残る住宅地域 北6m市道 水道、下水 道上 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 道上駅北西方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、加茂町の平坦部に所在する住宅地域にあり、周辺ではミニ開発も比較的多く見受けられ、一定の需 要に支えられ、地価は安定化傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加茂町を中心とした市内北部の住宅地域一円と把握される。需要者の中心は、地縁性を有する個人エン ドユーザーを中心に一部圏域外からの転入も見られる。周辺の国道沿いには生活利便施設も立地し、公共施設も含め利 便性は概ね良好であることから、建売住宅分譲も一部見受けられ、地価は概ね横ばい圏内で推移している。なお、需要 の中心となる価格帯としては、土地で６百万円前後にて推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、加茂町中野地区を中心にその周辺住宅地域に存する類似の取引事例を比準して求めたもので、客観的かつ 市場の実態を反映した実証的な価格であり、十分信頼し得るものと思料される。収益価格は、自用の戸建住宅を中心と した地域であり、賃貸市場が未発達で、適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準 価格を中心に、代表標準地との地域的な価格バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [136.3] [100.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の緩やかな回復を反映し、住宅地需 要は全般的に堅調に推移しているが、他方で 地域による二極化も顕著である。 ミニ開発による住宅分譲なども見受けられ、 一定の需要に支えられ、地価は概ね横ばい圏 内で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％