令和7年1月13日　提出 福山 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -34 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　竹中　由美   TEL.

鑑定評価額 5,960,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市柳津町字市場沖２２８０番４５ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートもみられる住宅 地域 北4.5m市道 水道、下水 松永 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　市道 交通 施設 松永駅南東方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 松永エリア市街地南東端の住宅地域で、特段の変動要因は認められない。今後も現状を基調に推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松永町、柳津町を主体に福山市南西方に位置する住宅地域一円である。主たる需要者は地縁性を有する 世帯分離等の一次取得者である。市街地縁辺であるが利便施設等との接近性は相応に良好であり、値頃感から一定の需 要は認められる。中心価格帯は土地で５００～８００万円程度、新築戸建で２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、合理的な賃貸運営が困難であるため収益還元法は非適用とした。 比準価格は、柳津町を含む周辺の類似地域における取引事例を採用し、市場実勢を反映した価格が得られた。主たる需 要が自用目的であることを鑑みれば比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を標準とし、市場動向及び代表標準 地との均衡並びに前年価格との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [129.4] [100.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の景況感は、鈍りがみられるものの概ね横 ばいで推移している。不動産市場も準じて堅 調であるが、需要の二極化傾向がより顕著と なっている。 地域要因に特段の変動は認められない。住宅 需要外延化の受け皿として需要が見込める地 域であり、地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％