令和7年1月14日　提出 福山 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -29 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市大門町２丁目６２番２外 ｢大門町２－１２－３０｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い区画 整然とした住宅地域 西5.9m市道 水道、ガス、下水 大門 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．９ ｍ市道 交通 施設 大門駅南西方 620m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大門地区の平坦部に存する住宅地域で、農地等も多くみられ、宅地化が進んでいる。生活利便性が高く、街路条 件も良好である。今後も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大門町及びその周辺の住宅地域と判断される。主たる需要者は、市内在住の一次取得者層が中心である。 交通接近性に優れ、スーパーやドラッグストア等の生活利便施設が充実しているため、宅地需要が高い地域である。取 引の中心となる価格帯は土地のみで８００～１０００万円前後、新築戸建で２５００～３０００万円前後となっている 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域において、賃貸向けアパートも散見されるが、投資採算性に見合った賃貸経営は困難であるた め、収益還元法は非適用とした。取引の中心は自用目的によるものである。求められた比準価格は同一需給圏内の類似 地域に存する事例から試算し、近年の実勢を反映した価格で、説得力は高い。よって、主たる需要者の観点から比準価 格を標準とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,900 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [ 82.7] [100.0] 100 51,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の中心部や利便性の高い地域では地価が上 昇傾向にあるものの、山間部等の周辺地域は 依然として下落傾向にあって、二極化がみら れる。 地域に特段の変動要因は認められない。交通 接近性、生活利便性共に良好で、需要は高く 、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％