令和7年1月14日　提出 福山 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -17 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市水呑向丘１２７番 ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 福山 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　　 交通 施設 福山駅南方 7.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 芦田川南西側郊外の丘陵地に開発された住宅団地として特段変動要因は見られない。需給動向は平坦部の区画整 理地に比べて低位安定的であり、当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水呑町を中心とする既存の住宅団地及びその周辺の住宅地域一帯の範囲と判定した。主な需要者は地縁 性を有する個人による居住目的利用がほとんどで一部圏域外からの流入も認められる。水呑三新田の平坦部区画整理地 の需給動向も堅調の中、既存住宅団地では低位安定的に推移しているが、相応の値頃感、割安感から一定の需要は認め られる。土地は７００万円～９００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が大半のなか類似の事例より試算した比準価格は市場性を反映する価格として説得力を有する。なお、 既存の住宅団地であり周辺にアパート等も見られない事から収益価格は試算し得なかった。本件では、自用取引中心の 市場特性を表す比準価格を重視し、代表標準地との均衡性及び市場動向等を考慮して、標記のとおり鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [100.0] 100 [152.7] [100.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰、金利上昇局面を迎えつつある中、 都心部の宅地需要は未だ堅調に推移している が、郊外部での需給動向は調整局面に入りつ つある。 丘陵地に存する古くからの住宅団地で変動要 因は特段見られない。需給動向は低位安定的 に推移している。 個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％