令和7年1月13日　提出 福山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -11 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市神辺町大字徳田字大塚７６０番４ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 が見られる住宅地域 北4m市道、西側道 水道、下水 湯田村 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 湯田村駅北方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農地等も残る既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。値頃感等から地価は概ね安定的に 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神辺町を中心として御幸町、駅家町等福山市北部における住宅地域の圏域である。需要の中心は福山市 居住者及び勤務者による一次取得者層であるが、周辺市町からの転入も見られる。ＪＲ福塩線軌道の北側に位置する既 成住宅地域であり、やや街路・街区の整然性に欠けるが、土地価格の値頃感等により相応の需要が認められる。市場の 中心価格帯は、土地のみで１，０００万円前後、新築戸建で２，８００万円前後と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当該標準地と同じ神辺町内の類似地域で実際に生起した取引事例を価格判定の基礎として求めたものであ り、客観的・実証的な価格である。なお周辺地域ではアパート等の収益物件がほとんど見受けられず、賃貸市場の成熟 の程度が低いことから、収益還元法の適用は割愛した。従って、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、市場動向 等にも十分留意し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [153.0] [100.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は足踏みも見られるものの、緩やか に回復している。市内の地価動向は利便性等 による二極化が継続している。 一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域で あり、地域要因は総じて静態的である。値頃 感等を背景に需要は堅調で、地価は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％