令和7年1月10日　提出 福山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -10 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀨　啓文   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市御幸町大字上岩成字分ケ出４１５番４ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる郊外の 住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 万能倉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 万能倉駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性及び各種施設への接近性に優れ、周辺では宅地開発が活発に行われており、地価はやや上昇傾向で推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、御幸町及び隣接する駅家町等を中心とする福山市北部地区の住宅地域一円。需要者の中心は市内 居住者であるが、隣接市町からの転入もみられる。周辺では農地も見られるが、新規宅地開発が継続的に行われており 、堅調な宅地需要を背景に地価は上昇傾向となっている。需要の中心となる価格帯は土地で１，４００万円前後、新築 戸建で３，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する複数の取引事例を採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格 と認められる。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は 適用できなかった。自用目的での取引が需要の大半を占める点に鑑み、市場実態を反映した比準価格を重視し、前年公 示価格及び価格形成要因の変動状況等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福山市北部地区の不動産需要は堅調に推移し ている。 各種店舗等に近く、利便性に優れることから 、地価動向はやや上昇基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％