令和7年1月14日　提出 福山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 3,220,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市水呑町字洗谷妙見道東７０２４番６６ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 福山 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福山駅 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 芦田川の南西岸沿いの小高い丘陵地に開発された小規模な住宅団地として特に変動要因はみられない。需給動向 は低位安定的で、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は水呑町を中心とする既存の住宅団地及びその周辺の住宅地域一帯と判定した。需要層は、地縁性を 有し居住を目的とする個人がほとんどで圏域外からの流入はさほどみられない。古くからの丘陵性住宅団地のため平坦 部に比し需給動向は弱く価格水準は低位安定的であるが、底値での需要は認められる。中心となる土地の価格帯は規模 によりまちまちであるが概ね３００万円～５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用中心の当該地域において類似の事例から求めた比準価格は、市場実態を表す価格として規範性を有する。なお 、郊外の住宅団地のため合理的な賃貸経営は困難であり、収益価格による検証は考慮外とした。従って本件では、当該 市場特性の実態を反映する比準価格を中心に、代表標準地との均衡性及び市場の需給動向等も考慮の上、上記の通り鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [100.0] 100 [179.3] [101.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰、金利上昇局面を迎えつつある中、 都心部の宅地需要は未だ堅調に推移している が、郊外部での需給動向は調整局面に入りつ つある。 小高い丘陵地の住宅団地として、特に地域要 因の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％