別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
尾道 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 5-6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾道市向島町字七軒島５５５２番１８
 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗、事
務所等が建ち並ぶ商
業地域		 北12m国道 水道 尾道

6.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 尾道駅南東方

6.4km		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 公共公益施設や量販店舗も近い向島中心市街である。在来の小規模店は集客力が弱く、新規出店は少ない。今後
も現状の標準的使用が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、向島町、向東町、因島等の幹線道沿い及び本島の市内幹線道路沿い商業地域と把握される。向島町中心
市街地、各種公共公益施設や量販店舗が近く周囲は造船所や住宅団地が見られ需要のある地域ではあるが過疎化の影響
も考えられる。需要者の中心は地縁関係がある中小事業者、チェーン店舗を展開する事業者とみられ収益性を重視する
。事業用借地形式が増加する中、用地を購入して出店する例が少ないので、需要の中心となる価格帯を把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益目的の賃貸物件が少なく空店舗も見られる地域のため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は幹線道路沿
線や近郊の商店街における更地取引事例や古家付土地取引の実例から適切に比較検討して求めたもので想定要素が多い
収益価格より説得力が強い。よって、比準価格を基本に収益価格を考慮しつつ、代表標準地価格とのバランスを重視し
、価格形成要因の変動に留意し、単価と総額との関連を再検討のうえ、上記の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾道 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,400 円／㎡		 [ 97.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.7]		 [100.0]
100		 63,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 造船業や流通業が持ち直し観光客が増加し市
内中心部の需要は回復傾向、島嶼部、縁辺部
では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。


国道沿いの路線商業地域だが、空地、空店舗
も見られ、令和６年も新規出店は見られない
。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.5
交通・接近　　　  -4.5
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾道 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 尾道２４Ｋ
０４
-340412		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南12m県道、
北西4m、
二方路
１住居

(70,200)
b 尾道２４Ｋ
０４
-340415		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8.1m市道、
中間画地
近商

(80,300)
c 尾道２５Ｋ
０４
-350412		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西12m国道、
東1.4m、
南西0.7m、
三方路
近商
土砂災害警戒区域
(80,300)
d 尾道２４Ｋ
８４
-348409		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,080  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
49,782 		 100
[  78.7]
63,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,300 
b (　           ) 
41,767  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
52,052 		 100
[  82.2]
63,324 
63,300 
c (　           ) 
39,503  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  58.3]
66,132 		 100
[ 104.0]
63,588 
63,600 
d (　           ) 
100,664  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
78,673 		 100
[ 122.0]
64,486 
64,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +2.5
画地　　　　 -35.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,500 円／㎡]  



尾道 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な造成資料が得られないため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,240,995 
1,826,327 
6,414,668 
5,947,200 
467,468 		 （　0.9728）
454,753 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,474,021 円　　　　（　     41,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾道 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 ＬＳ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   231 ㎡     11.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階から３階４０㎡２ＤＫ住宅　各階４戸 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 用途、規模に応じ標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
85.0 
153.00 
1,750 
267,750 		 6.0  1,606,500 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
180.00 
90.0 
162.00 
1,422 
230,364 		 2.0  460,728 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
88.3 
477.00 

728,478 		 2,527,956 
0 
⑨年額支払賃料        728,478 円　×　12ヶ月　＝　       8,741,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     477.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,741,736 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       524,504 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,217,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,527,956 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,763 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,240,995 円　　　　（　        35,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,422 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尾道 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 495,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 437,087 円  　　　        8,741,736　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      702,100 円  　　　　     82,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,340 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.09 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,826,327 円　（　　　　　　         7,906 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,947,200 円  
（　　　　　        25,745 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,240,995 円      
②総費用 1,826,327 円      
③純収益　①－② 6,414,668 円      
④建物等に帰属する純収益 5,947,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 467,468 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 454,753 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,969 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,474,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾道 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾道市向島町字七軒島５５５２番１８
 2403000099163-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
尾道 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 5-6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾道市向島町字七軒島５５５２番１８
 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗、事
務所等が建ち並ぶ商
業地域		 北12m国道 水道 尾道

6.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 尾道駅南東方

6.4km		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗、事務所のほか、一般住宅も見られる国道沿いの商業地域である。地域要因に特段の変化は認められず
、現状維持で推移するものと予測する。地価は需給動向等から当面下落基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は向島島内のほか、広域的には旧尾道市及び因島島内における商業地域及び商住混在地域の圏域と判定した
。需要者は、地縁的選好性を有する個人事業者のほか、沿道型店舗を企図する企業等が中心である。当地域は島内でも
車両交通量の多い国道沿いの商業地域であるが、商圏人口の減少等が影響し需要は低調である。取引の中心となる価格
帯は、商業地の取引自体が少なく、また画地規模等も雑多であるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する価格牽連性等を有する取引事例を採用し試算したもので、近時の市場実
態を反映した実証性の高い価格である。近隣地域は店舗、事務所等の建ち並ぶ向島中心部の商業地域であるが、商業事
業者向けのテナント市場は未成熟であり、収益性に重点を置いた地域ではないため、求めた収益価格は低位となった。
従って、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾道 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,400 円／㎡		 [ 97.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.9]		 [100.0]
100		 63,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は足踏みも見られるものの、緩やか
に回復している。当市の不動産市場は立地等
による選別化が進んでいる。


地域要因に大きな変化は認められないが、商
圏人口の減少等を反映して地価は下落傾向が
継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾道 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 尾道２５Ｋ
０４
-350412		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西12m国道、
東1.4m、
南西0.7m、
三方路
近商
土砂災害警戒区域
(80,300)
b 尾道２４Ｔ
０４
-440404		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.9m県道、
中間画地
１住居

(60,196)
c 尾道２４Ｔ
９２
-449243		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東9m国道、
北西12m、
角地
（都） 近商

(90,300)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,503  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  58.3]
66,132 		 100
[ 103.0]
64,206 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,200 
b (　           ) 
46,813  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,813 		 100
[  73.9]
63,346 
63,300 
c (　           ) 
39,540  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
41,172 		 100
[  66.2]
62,193 
62,200 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -35.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,600 円／㎡]  



尾道 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,349,894 
1,936,139 
6,413,755 
5,938,080 
475,675 		 （　0.9583）
455,839 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,496,646 円　　　　（　     41,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾道 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 ＬＳ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   231 ㎡     11.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階及び３階は住宅で専有床面積４０㎡程度、住戸タイプは２ＤＫを想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
85.0 
153.00 
1,760 
269,280 		 6.0  1,615,680 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
1,423 
230,526 		 2.0  461,052 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
88.3 
477.00 

730,332 		 2,537,784 
0 
⑨年額支払賃料        730,332 円　×　12ヶ月　＝　       8,763,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     477.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,763,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       438,199 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,325,785 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,537,784 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,109 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,349,894 円　　　　（　        36,147 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,425 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,423 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尾道 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 500,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 525,839 円  　　　        8,763,984　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      708,900 円  　　　　     83,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,936,139 円　（　　　　　　         8,382 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9583    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,938,080 円  
（　　　　　        25,706 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,349,894 円      
②総費用 1,936,139 円      
③純収益　①－② 6,413,755 円      
④建物等に帰属する純収益 5,938,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 475,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 455,839 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,496,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾道 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾道市向島町字七軒島５５５２番１８
 2403000099163-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考