令和7年1月15日　提出 尾道 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 5-5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市御調町大田字原禎田１０番１外 ②地積 　(㎡) 524   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,400) 不整形 2:1 銀行 ＲＣ2 中小規模の店舗等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 東17m国道、南側道 水道、下水 下川辺 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 下川辺駅南西方 8.2km 法令 規制 （都）  (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに銀行や郵便局、診療所等が建ち並ぶ御調町の中心部。地域内に特段の変動要因はないが、商況の衰退 に歯止めがかからず、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市北部の御調町及び隣町の世羅町、上下町等の中心部商業地域。需要者の中心は、圏内に地縁関係を 有する個人等の事業者である。当該地域は御調町の中心市街地に位置するものの、人口減少、地域経済の低迷等により 需要は依然弱含みで衰退傾向が続いている。取引は少なく又価格帯は規模等によって異なっており、需要の中心となる 明確な価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は、自用の店舗兼住宅が中心の既成商業地域で、市場参加者は自用目的が中心であることから 、賃貸市場の熟成の程度が低く、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、実際の市場において取引された価格で あり、市場性を反映しており説得力があると認められる。以上から比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,100 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [ 65.2] [100.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾道市の人口は減少傾向にある。宅地需要は 概ね堅調だが、街路条件、画地条件等による 選別が進み、二極化の傾向が顕著となってい る。 市北部拠点御調町の中心部で道の駅「クロス ロードみつぎ」は盛況だが、新規出店はみら れず、宅地需要は弱い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　 +20.3 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％