別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
尾道 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 5-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.
鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾道市栗原西１丁目５１５番１５
｢栗原西１－７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 62  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 日用品店舗等が建ち
並ぶ既成商業地域
 東7.5m市道 水道、ガス 尾道

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 尾道駅北方

470m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域幹線沿いに存する既存の商業地域である。駐車場確保が困難な画地条件等を反映して商況は衰退傾向にある
一方で住宅地域的性格を強めている。当面は概ね現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ尾道駅北西側を中心とした商業用途性を帯びた地域及びその周辺一円。主な需要者は地縁性を有する
個人及び法人等である。当該地域は、商業利用目的での需要が減少していることや住宅地域への移行の程度等を反映し
て、収益性に基づく土地価格形成に対する相関性は低下傾向にある。また、画地条件の多様さや事情取引の多さ等から
、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は既存の商業地域であり、取引事例比較法及び収益還元法を適用した。収益価格は比準価格と比べて低位
に試算されたが、収益還元法の適用においては想定要素を含み、賃料等の将来動向に不確実性を有する。本件では、市
場における取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地の検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾道 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[125.3]		 [100.0]
100		 96,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 尾道市の人口は減少傾向にある。宅地需要は
概ね堅調だが、街路条件、画地条件等による
選別が進み、二極化の傾向が顕著となってい
る。

地域要因に特段の物理的変動は認められない
が、画地条件等による需要の二極化は拡大傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.2
交通・接近　　　  -0.8
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾道 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 尾道２５Ｋ
５７
-355733		 尾道市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b 尾道２４Ｔ
０６
-440623		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m国道、
北2m、角地
準工

(70,200)
c 尾道２３Ｔ
９２
-439238		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m県道、
中間画地
近商

(90,300)
d 尾道２４Ｋ
８４
-348408		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e 尾道２３Ｔ
１４
-431402		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m国道、
北2.5m、角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,868  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
51,547 		 100
[  52.8]
97,627 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
97,600 
b (　           ) 
120,998  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.9]
135,265 		 100
[ 140.1]
96,549 
96,500 
c (　           ) 
36,624  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  80.0]
61,040 		 100
[  63.4]
96,278 
96,300 
d (　           ) 
80,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
93,223 		 100
[  97.2]
95,908 
95,900 
e (　           ) 
134,093  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
130,262 		 100
[ 134.1]
97,138 
97,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 +43.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -5.4 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.7 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.7 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,800 円／㎡]  



尾道 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難なことから、原価法は適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,448,843 
310,746 
1,138,097 
942,400 
195,697 		 （　0.9695）
189,728 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,952,667 円　　　　（　     63,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾道 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 40.00 ＬＳ2 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   62 ㎡      5.0 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸店舗、２階は専有面積約４０㎡２ＤＫの商業ビル。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
40.00 
100.0 
40.00 
1,650 
66,000 		 4.0  264,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
1,553 
62,120 		 2.0  124,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

128,120 		 388,240 
0 
⑨年額支払賃料        128,120 円　×　12ヶ月　＝　       1,537,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情等を考慮し不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,537,440 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        92,246 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,445,194 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           388,240 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,649 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,448,843 円　　　　（　        23,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,553 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尾道 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,400 円  　　　　     12,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 92,246 円  　　　        1,537,440　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      105,400 円  　　　　     12,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        12,400 円  　　　　     12,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,400 円  　　　　     12,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         310,746 円　（　　　　　　         5,012 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0760     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 942,400 円  
（　　　　　        15,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,448,843 円      
②総費用 310,746 円      
③純収益　①－② 1,138,097 円      
④建物等に帰属する純収益 942,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 195,697 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 189,728 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,060 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,952,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾道 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾道市栗原西一丁目５１５番１５
 2403000215404-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
尾道 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 5-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.
鑑定評価額 5,980,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾道市栗原西１丁目５１５番１５
｢栗原西１－７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 62  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 日用品店舗等が建ち
並ぶ既成商業地域
 東7.5m市道 水道、ガス 尾道

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 尾道駅北方

470m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いの古くからの商業地域であるが、敷地規模が小さく駐車場確保が困難で、繁華性は衰退している。住宅
系用途の性格を強めながらもほぼ現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は栗原地区を含む中心部の商業地域及びその周辺の用途の混在する地域一円。主要な需要者は地縁性を有す
る個人・法人事業者等と推測されるが、当該地域に対する商業利用目的での需要が減少していることを背景に多様な用
途での需要の可能性を有する。画地条件の多様さ、取引事情等から、需要の中心的価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域であるが、需要は自己業務用、自己居住目的の取引が中心で、取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い
と考えられる。収益目的での取引は限定され、収益価格の位置づけは相対的に劣ると考えられる。以上から、比準価格
を基本とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾道 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[125.9]		 [100.0]
100		 96,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は弱く尾道市の人口は減少傾向。観光客
は回復傾向にあるが、高齢化等もあり、不透
明な状況が続く。


地域要因に格別の変動要因は認められないが
、商業系用途から住宅系用途への比重が緩や
かに移りつつある。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾道 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 尾道２５Ｋ
５７
-355730		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西30m国道、
中間画地
１住居

(69,245)
b 尾道２３Ｔ
１４
-431403		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北9m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c 尾道２４Ｔ
０６
-440623		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m国道、
北2m、角地
準工

(70,200)
d 尾道２３Ｔ
１４
-431402		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m国道、
北2.5m、角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,026  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
112,735 		 100
[ 118.6]
95,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,100 
b (　           ) 
113,279  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,091 		 100
[ 119.6]
96,230 
96,200 
c (　           ) 
120,998  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.9]
135,265 		 100
[ 138.1]
97,947 
97,900 
d (　           ) 
134,093  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
130,262 		 100
[ 134.5]
96,849 
96,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,500 円／㎡]  



尾道 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,446,582 
310,602 
1,135,980 
942,400 
193,580 		 （　0.9695）
187,676 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,909,917 円　　　　（　     63,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾道 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 40.00 ＬＳ2 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   62 ㎡      5.0 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗一括貸し、２階は居宅一括貸しのビルを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
40.00 
100.0 
40.00 
1,648 
65,920 		 4.0  263,680 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
1,551 
62,000 		 2.0  124,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

127,920 		 387,680 
0 
⑨年額支払賃料        127,920 円　×　12ヶ月　＝　       1,535,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情等を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,535,040 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        92,102 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,442,938 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           387,680 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,644 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,446,582 円　　　　（　        23,332 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,551 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尾道 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,400 円  　　　　     12,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 92,102 円  　　　        1,535,040　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      105,400 円  　　　　     12,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        12,400 円  　　　　     12,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,400 円  　　　　     12,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         310,602 円　（　　　　　　         5,010 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0760     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 942,400 円  
（　　　　　        15,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,446,582 円      
②総費用 310,602 円      
③純収益　①－② 1,135,980 円      
④建物等に帰属する純収益 942,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 193,580 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 187,676 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,027 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,909,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾道 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾道市栗原西一丁目５１５番１５
 2403000215404-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考