令和7年1月15日　提出 尾道 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -26 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市美ノ郷町本郷字溝上沖８２７番１ ②地積 　(㎡) 412   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所が 見られる県道沿いの 住宅地域 北西10m県道 水道 尾道 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北１０ｍ 県道 交通 施設 尾道駅北西方 8.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 尾道市北部の農家集落地域である。市街化調整区域の土砂災害警戒区域指定が多く宅地開発が制限される地域の ため、需要は弱い。当面、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市美ノ郷町及びその周囲の市街化調整区域内を中心とする地域一円である。典型的な需要者は当該圏 域に地縁的選好性を有する個人である。周辺に工業団地があり、開発許可を受けたミニ開発分譲地での住宅増加がみら れたが、現況では土砂災害の危険性がある場所が多く開発許可を得ることが困難なため、新規転入者はほとんどみられ ない。土地取引は限定的であるが、需要の中心となる価格帯は規模が４００㎡で総額１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は美ノ郷町及び周辺地域に所在する取引事例を比準した結果で市場実勢を反映した価格である。一方収益価格 は、当該地域の賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例の収集が困難であること等から求めることができなかった。本件で は、当該地域における市場実勢を反映した比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の郊外 における広域的な不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 67.3] [100.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾道市の人口は減少傾向にある。宅地需要は 概ね堅調だが、街路条件、画地条件等による 選別が進み、二極化の傾向が顕著となってい る。 当該地域における特段の地域的変動要因は認 められないが、一般的要因の影響等により地 価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +5.1 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％