令和7年1月15日　提出 尾道 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -25 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市吉和町字林鼻４６５１番３ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｓ3 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西4.5m市道 水道 尾道 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 尾道駅西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が並ぶ住宅地域内に位置する。地域要因の変動は特段見られず、当面現状維持が続くと予測する。ま た、当該地域はバイパスからの利便性に優れ、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市中心部近郊の住宅地域一円で、需要の中心は一次取得者等のエンドユーザーである。近隣地域はバ イパス北側に位置し、交通利便性が良好であることから、一定層の需要は想定される地域である。土地取引の中心価格 帯は、１００㎡程度で３００～３５０万円が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域においては、快適性や利便性を重視した自用目的による取引が中心であり、収益性を重視した 取引はみられないため、収益還元法は非適用とした。求められた比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引事例 から試算されており、近年の実勢を反映したもので、説得力は高いことから比準価格を妥当と判断し、周辺不動産市場 の動向や代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [104.2] [100.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾道市の人口は減少傾向にある。宅地需要は 概ね堅調だが、街路条件、画地条件等による 選別が進み、二極化の傾向が顕著となってい る。 地域要因に特段の変動はない。交通利便性が 良好で、需要は安定しており、地価はやや強 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％