令和7年1月10日　提出 尾道 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -19 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市瀬戸田町沢字一ツ橋１７１番 ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西7.5m県道 水道 耕三寺停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．５ ｍ　県道 交通 施設 耕三寺停北東方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　瀬戸田町の中心部に近いものの需要が少なく高齢化が進んでいるが、当該地域に特別な変動要因はなく、当分 の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、瀬戸田町の住宅地域を中心とした圏域。需要者の中心は、瀬戸田町及び周辺地域の居住者並びに当該 地域に地縁関係を有する個人で、同一需給圏外からの転入者は殆ど見受けられない。島内では、各利便施設への接近性 に優る住宅地域であるが、需要は少なく地価は下落基調で推移している。取引事例が非常に少なく、規模等による個別 性が強いため需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は採用出来なかった。取引事例比較法の 適用に当たっては、取引事例が非常に少ないため、広域的に収集した取引事例から試算したものであり、比準価格は市 場実態を反映しており規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向等も踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は、緩やかに回復しており、尾道市中 心部の不動産需要は堅調に推移しているが、 利便性の劣る地域の需要は弱く二極化が進ん でいる。 　特段地域変動要因はみられないが、少子高 齢化が進んでおり、地価は下落傾向が続いて いる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％