令和7年1月13日　提出 尾道 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -13 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北5m市道 水道 尾道 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 尾道駅南西方 7.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 向島中心部に程近い旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動は認められないため、今後も同程度 の住環境を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は向島島内の住宅地域一円であり、特に向島町中心部及び周辺の住宅地域とは代替性が高い。需要者は地縁 的選好性を有する個人が中心であり、外部からの転入者は限定的である。スーパー等に近い生活利便性が優る住宅地域 であり、長く続いた地価下落から値頃感が生じたこともあって需要は安定的である。市場の中心価格帯は画地規模等に より異なるものの、土地のみで１，０００万円前後、新築戸建で２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当該標準地と地域的類似性を有する、向島町内における実際の成約事例を採用し試算したものであり、各 種補修正、要因比較も適切であり、実証性の高い価格が得られた。なお近隣地域及びその周辺は旧来からの既成住宅地 域でアパート等はほとんど見受けられず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。従って、代 表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等も勘案し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 83.4] [100.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は足踏みも見られるものの、国内景 気は緩やかに回復している。当市の不動産市 場は立地等による選別化が進んでいる。 近隣地域内では地域要因に特段の変動は認め られないが、長期にわたる地価下落による値 頃感等により、地価は安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％