令和7年1月15日　提出 尾道 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -8 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 60,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市栗原東２丁目２１１８番１ ｢栗原東２－２－４２｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが混在する既成 住宅地域 北東3.5m市道 水道、ガス 尾道 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 尾道駅北方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、在来の戸建住宅が多い既成住宅地域。格別の変動要因はない。概ね平坦部で中心市街地へ近く利便 性があることから、今後も現在の状況が維持され、地価はやや強含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栗原、則末、門田及びその周辺を中心とした尾道市中心部近郊に位置する地勢が概ね平坦な住宅地域一円 。主要な需要者は地縁性を有する家族層等が中心であるが、一部、圏外からの流入も見られる。市内中心部に近く、各 種の利便施設への接近性に恵まれ、稀少性が高く需要がある。需要の中心的な価格帯は、土地で１，０００万円、新築 戸建で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、需要の中心は自己使用目的の戸建住宅用地である。居住の快適性・利便性を重 視する住宅地域にあり、取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。賃貸アパート等は、画地規模等の地域の状況 等から制約され、妥当性を欠き、収益還元法は適用できなかった。以上から、比準価格を基本とし、過去の価格変動要 因の推移等も考慮し、吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尾道（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     60,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱く尾道市の人口は減少傾向。観光客 は回復傾向にあるが、高齢化等もあり、不透 明な状況が続く。 格別の変動要因はない。周囲には医療、福祉 施設、マンション等が立地し、また、店舗等 にも近く、利便性があり需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +0.5 ％