令和7年1月15日　提出 尾道 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 9,310,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市長江３丁目１３３４番４ ｢長江３－１７－２６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所も見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス 尾道 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 尾道駅 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新規供給が少なく、在来の戸建住宅が多い。格別の変動要因はなく、現在の地域状況が維持されるが、市中心部 近郊の稀少性を反映して強含みに推移し、地価は緩やかな上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心部近郊及びその周辺の住宅地域で、主たる需要者は地縁性を有する個人の家族層等が中心である。 新規の分譲住宅地は少なく、既存の住宅地が多くを占めている状況にあり、住宅地の供給が限定されている。土地は、 標準的画地規模で９００万円～１０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、需要の中心は自己使用目的の戸建住宅用地である。居住の快適性・利便性を重 視する住宅地域にあり、取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。賃貸アパート等は、画地規模等の地域の状況 等から妥当性を欠き、収益還元法は適用できなかった。以上から、比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえ 、吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 56,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱く尾道市の人口は減少傾向。観光客 は回復傾向にあるが、高齢化等もあり、不透 明な状況が続く。 既成住宅地域で、格別の変化はないが、市内 中心部へ近いことから潜在的需要が認められ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％