令和7年1月15日　提出 尾道 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　敦雄   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市美ノ郷町三成字新沖田２０６番８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 北6m市道 水道 尾道 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 尾道駅北方 6.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした住宅地域であり現状の標準的使用を維持しつつ、地価水準については比較的堅調な需要のもと 上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、美ノ郷町三成地区及びその周辺の住宅地域一円と判定した。需要者は圏域内の一次取得者層が中心で ある。生活利便性の比較的良好な平坦部の住宅地域であり一定の需要が認められる。取引の中心となる価格帯は土地で １，０００万円台前半程度、建物付きで２，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は尾道市中心部郊外に位置する住宅地域で、経済合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は 適用しなかった。取引は居住の快適性・利便性に基づく自用目的のものが中心であることから、市場の実態を反映し実 証的である比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 73.3] [100.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　先行き不透明な中、地域経済の緩やかな回 復基調を背景としつつ、市中心部と郊外及び 島しょ部における二極化の様相が継続してい る。 　特段の変動は見受けられないが、生活利便 性から一定の需要を維持しつつ、地価は上昇 基調にて推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％