令和7年1月14日　提出 三原 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 5-5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市本郷南６丁目５０４６番１ ｢本郷南６－３－３｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模の店舗が建ち 並ぶ既成近隣商業地 域 北東5.5m県道 水道、下水 本郷 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 本郷駅南西方 300m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、店舗や金融機関等が見られる近隣商業地域である。大型店等への顧客吸引による商況の低迷により 、徐々に住宅地への移行が進んでおり、今後もこの傾向が続いていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本郷地区中心部に旧来から形成されている近隣型の商業地域等である。需要者の中心は、地縁性を有す る個人や地元で小規模店舗を営む事業者等である。大型店等への顧客流出は依然見受けられ、商況は低迷しており、不 動産需要も低調に推移している。他方で生活利便性は概ね良好であり、住宅地としての一定の需要は認められる。なお 、土地の規模等画地条件がまちまちであることから、中心的な価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本郷地区の商業地域内の取引が極めて少なく、混在地域も含めて収集した取引事例から比準して求めたも のであるが、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格であり、信頼し得るものと思料される。なお、収益価格は 、後述のとおり賃貸市場が未発達であり、適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比 準価格を中心に、代表標準地との地域的な価格バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三原 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [214.4] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷や人口減少等の影響により、 不動産需要は全体として弱含みである。 古くからの商店街であり、大型店等への顧客 流出による商況不振から、需要は引き続き低 迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +91.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％