令和7年1月15日　提出 三原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 -13 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 2,400,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市中之町３丁目３０９２番３ ｢中之町３－３３－３１｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅も見られる 農村住宅地域 西3m市道 水道 三原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ｍ市道 交通 施設 三原駅北東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　中心市街地の周辺山間部に位置する集落地域で利便性が劣ること等により需要は極めて低調。特段の地域的変 動要因はなく、当面は現状維持にて推移していくものの長期的には衰退傾向が進んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、三原市の中心市街地周辺部郊外の山間及びその周辺部の農家集落地域である。需要者の中心は、当該 地域に地縁性を有する個人等である。三原市中心市街地から離れた山間部に位置し、住環境や利便性等が劣ることや市 街化調整区域の強い法的規制を受けること等から、不動産の需給動向は極めて低調な状況が続いている。不動産取引は 少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は市街化調整区域の取引が極めて少なく都市計画区域外等広域的に収集した事例を比準した結果であり、採 用した補修正値も適切なもので現下の市場実勢を反映した価格である。なお、収益価格は賃貸市場が未成熟で求められ なかった。本件では、地域における取引実態は自用目的が中心であること等から比準価格を重視し、更に前年公示地価 格とのバランス、今後の不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は治まり景気回復の期待感は あるものの、自然災害に対する危惧等の影響 は強く不動産市況は依然やや厳しい状況にあ る。 市街地郊外の農家集落地域で需給動向は極め て低調。特段の地域的変動要因はないが、地 価は一般的要因の影響等で継続して弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％