鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
竹原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

竹原 5-2

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　米澤　淳

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	竹原市中央５丁目１５５６番３｢中央５－３－３２｣				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:3	診療所兼住宅Ｓ3	店舗併用住宅と一般住宅が混在する既成商業地域	北西12m市道	水道、下水	竹原 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

竹原駅北西方

600m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域南方で隣接する閉店した店舗を市が取得済であり、今後は解体後、旧庁舎跡地など周辺の土地と一体とし
て複合施設等を設ける計画がある。その他、地域内において２区画が建築条件無で更地分譲中である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は竹原市内に存する商業及び商住混在地域一円。主たる需要者は地元企業及び地縁的選好性を有する個人事
業主である。近年、竹原市において商業中心は、土地区画整理事業が行われている国道４３２号沿いに移行しつつある
。近隣地域周辺ではアパートの新規供給が散見され、ショッピングセンターも閉店したことから用途の混在が進んでい
る。商業地取引は個別性の強い取引が多く、ばらつきが大きいことから、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は多数の取引事例を収集し、適切に取捨選択及び補修正を行った実証的な価格で、市場の実態を反映している
。他方、収益価格は収益性に基づく理論的な価格であるが、想定建物や還元利回りの査定等やや流動的で、当該圏域の
ように自用目的の取引が中心の場合、元本と果実の相関関係がやや希薄になり、比準価格と比較して低位に試算された
。以上により本件においては、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若者の流出や高齢化の進行、郊外の空家増加
が目立つ一方、中心部では庁舎移転に伴う複
合施設計画があり、にぎわい創出への期待感
がある。

地域内で住宅地向け更地分譲が行われる一方
、周辺では複合施設整備や小売りや飲食等の
民間施設誘致を市が計画しており、今後の集
客が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

竹原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	竹原２５Ｋ８９ -358942	竹原市		更地	（　）	ほぼ整形	南西10m国道、南東4.1m、角地		（都）準工 (70,200)
b	竹原２５Ｋ８９ -358939	竹原市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	竹原２４Ｔ８９ -448922	竹原市		建付地	（　）	長方形	北東（駅前広場）道路、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	竹原２４Ｔ８９ -448917	竹原市		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e	竹原２５Ｋ８９ -358940	竹原市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		（都）１住居町並み保存地区 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,200	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,848	100 [ 86.7]	47,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,100
b	(　 ) 30,257	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	60,393	100 [ 118.8]	50,836		50,800
c	(　 ) 27,788	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 57.0]	100 [ 100.0]	48,605	100 [ 102.6]	47,373		47,400
d	(　 ) 33,904	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,768	100 [ 70.8]	47,695		47,700
e	(　 ) 15,922	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 49.0]	100 [ 100.0]	32,266	100 [ 68.1]	47,380		47,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,200 円／㎡]

竹原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,661,645	1,595,748	6,065,897	5,678,000	387,897	（　0.9754） 378,355	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,882,396 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

竹原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	317 ㎡	10.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２～３階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積５１㎡、２ＤＫ）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	1,890	273,105	6.0	1,638,630
							0.0	0
2～ 3	住宅	170.00	90.0	153.00	1,257	192,321	3.0	576,963
							0.0	0
～

～

～

計		510.00	88.3	450.50		657,747		2,792,556
								0

⑨年額支払賃料	657,747 円　×　12ヶ月　＝　 7,892,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,892,964 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 401,848 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,635,116 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,792,556 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,529 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,661,645 円　　　　（　 24,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

竹原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,500 円	83,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	401,848 円	8,036,964　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 584,500 円	83,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,595,748 円　（　　　　　　 5,034 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,500,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,678,000 円（　　　　　 17,912 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,661,645 円
②総費用	1,595,748 円
③純収益　①－②	6,065,897 円
④建物等に帰属する純収益	5,678,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	387,897 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	378,355 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,194 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,882,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

竹原 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	竹原市中央五丁目１５５６番３	2402000112315-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
竹原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

竹原 5-2

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　那須　英樹

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	竹原市中央５丁目１５５６番３｢中央５－３－３２｣				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:3	診療所兼住宅Ｓ3	店舗併用住宅と一般住宅が混在する既成商業地域	北西12m市道	水道、下水	竹原 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

竹原駅北西方

600m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設等が集積する新開土地区画整理事業地区に近接しているが、近隣地域の商業繁華性は停滞している。近
隣地域南方では竹原市庁舎跡地を中心とした複合施設の整備計画があり、新たな賑わいの創出が期待される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、竹原市から隣接市町にかけての商業地域及び商住混在地域と判定した。需要者の中心は地縁性を有する
個人事業者または地元法人である。商業繁華性が停滞傾向にある一方で、商業施設等が集積する新開地区に近いことか
ら生活利便性は比較的高く、住宅地需要も認められる地域である。商業地の取引は少数であり、規模等による個別性が
強いことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商住混在地域であり、自用目的の取引が中心で店舗等の賃貸市場が未成熟であることから地価に見合った賃
料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域に在し、対象標準地と
代替・競争関係にある取引事例から試算された価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、収益
価格は参考に留め、周辺公示価格との均衡に留意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

竹原市では過疎高齢化の進行が続いており、
特に若年女性人口の減少が顕著である。地域
の衰退を受け土地需要は全般的に弱含みで推
移している。

国道背後の商住混在地域。周辺では移転後の
竹原市庁舎跡地を中心とした複合施設の整備
計画が進捗しており、近隣地域への波及効果
が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

竹原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	竹原２５Ｋ８９ -358939	竹原市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	竹原２５Ｋ８９ -358942	竹原市		更地	（　）	ほぼ整形	南西10m国道、南東4.1m、角地		（都）準工 (70,200)
c	竹原２４Ｔ８９ -448916	竹原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5.8m市道、北東4m、角地		（都）近商 (80,200)
d	竹原２４Ｔ８９ -448906	竹原市		更地	（　）	長方形	南東8.1m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,257	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	60,393	100 [ 122.0]	49,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,500
b	(　 ) 42,200	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,848	100 [ 87.6]	46,630		46,600
c	(　 ) 39,220	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	37,583	100 [ 78.5]	47,876		47,900
d	(　 ) 40,200	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,838	100 [ 80.8]	49,304		49,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,200 円／㎡]

竹原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,762,388	1,670,030	6,092,358	5,710,400	381,958	（　0.9744） 372,180	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,753,750 円　　　　（　 24,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

竹原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	317 ㎡	10.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し。２～３階５１㎡２ＤＫ６戸。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

用途、規模等から標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	1,903	274,984	6.0	1,649,904
							0.0	0
2～ 3	住宅	170.00	90.0	153.00	1,255	192,015	1.0	192,015
							1.0	192,015
～

～

～

計		510.00	88.3	450.50		659,014		2,033,934
								384,030

⑨年額支払賃料	659,014 円　×　12ヶ月　＝　 7,908,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,908,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 402,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,649,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,033,934 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 384,030 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 93,506 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,762,388 円　　　　（　 24,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

竹原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	415,000 円	83,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	483,130 円	8,052,168　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 581,000 円	83,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	83,000 円	83,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,000 円	83,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,670,030 円　（　　　　　　 5,268 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9744

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,710,400 円（　　　　　 18,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,762,388 円
②総費用	1,670,030 円
③純収益　①－②	6,092,358 円
④建物等に帰属する純収益	5,710,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	381,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	372,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,753,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

竹原 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	竹原市中央五丁目１５５６番３	2402000112315-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考