令和7年1月14日　提出 竹原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   竹原 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 竹原市下野町字阿此比沖４２６２番３４ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 建築中 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道 竹原 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 竹原駅北方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの平坦住宅団地として既に熟成しているものと判断され、地域的特性は現状を基調に推移していくもの と予測される。地価水準は、需要の減退傾向を反映して今暫くは弱含み傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、竹原市中心市街地及びその周辺部における住宅地域一円と判定される。需要者は、地縁性を有する同一 需給圏内の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。土地区画整理事業の進む新開地区における新規 宅地供給等と競合関係に立つほか、市内経済の衰退傾向を反映して、土地需要は引続き弱含みとなっている。土地のみ で７００万円程度が取引の中心と考えられるが、地域性や物件規模等を反映して個別の価格水準には幅も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における実際の取引事例から試算したもので市場性を反映した実証的な価格で ある。一方で、近隣地域は旧来からの戸建住宅団地に位置し投資採算性を目的とする賃貸物件が見られないことから、 収益価格は試算し得なかった。また、当該地域の取引動向は自用目的での売買が大半であることから、本件では、代表 標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　竹原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の進行に歯止めがかかる要素もな く、雇用環境等には改善の気配も見出せない ことから、住宅地需要は引続き停滞している 。 区画は整然としているものの、古くからの住 宅団地であって需要には特段の改善要素は認 めらないことから、地価は依然として下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％