令和7年1月15日　提出 呉 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 9-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.

鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市築地町１番１外 ｢築地町１－２４｣ ②地積 　(㎡) 21,426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 不整形 3:1 工場 中小規模の工場、営 業所等が多い工業地 域 北西8m市道 水道、ガス、下水 呉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 呉駅西方 1.2km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の工場などを中心とする工業地域であるが、中心市街地への接近性などの立地的特性ゆえに営業所等も見 られるなど利用用途の多様性が広がる可能性が認められる。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市の臨海型工業地域を中心に、隣接周辺地域に存する工業地域一円と判定した。典型的な需要者は、 中小規模の製造業者、流通倉庫業者等が想定される。高速道路ＩＣへのアクセスが良好な物件などに対しては相応の需 要が認められる半面、それ以外の物件については市場滞留期間が長期化している。なお、物件の規模により取引される 価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、自己利用目的での取引を中心とするエリアであって、賃貸用工場等の収益物件はあまり見られない。このた め賃料水準を把握できず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実 証的で信頼性が高い。それゆえ、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、市場の需給動向をも勘案して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 9-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手製鉄会社の市内からの撤退や、市人口が ２１万を割り込み減少傾向にあることなどに より、地域経済全体としては厳しい状況にあ る。 工場等を中心に、その立地から営業所なども 散見される地域であり、用途の多様化が認め られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％