令和7年1月14日　提出 呉 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 9-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広多賀谷１丁目１番１４外 ｢広多賀谷１－９－５５｣ ②地積 　(㎡) 2,461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ工業地域 南7.5m市道 水道、ガス、下水 新広 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 新広駅南西方 900m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の旧来からの工業地域として成熟しており、地域的特性は概ね現状程度で推移していくものと予測され る。物流を中心として工業地需要は依然高水準にあることから、地価動向にも明るい兆しが見え始めている。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市と隣接市町を含む臨海エリアに所在する工業地域一円である。需要者は、製造業者や物流業者をは じめとする地場法人が中心となるが、同一需給圏外からの参入も見られる。近時の工業動向は、ｅコマースの隆盛によ り物流施設への積極的な設備投資の動きが観察されるほか、半導体業界においても同様の傾向が継続している。地域性 や物件規模等を反映して個別の価格水準には幅も見られ、需要の中心となる価格帯は把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する実際の取引事例から比準したもので市場性を反映した実証的な価格で ある。一方、近隣地域は自社所有の工場等を中心とする工業地域であることから、収益価格は試算し得なかった。以上 より、本件においては、当該地域の自用目的での取引が大半であるといった取引動向並びに近時の工業動向及び広域的 な県内工業地の価格水準に留意の上、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 解体工事の進む大規模製鉄所における跡地利 用策は最終結論に至っておらず、市の全般的 な景気動向には未だ不透明感も漂っている。 東広島・呉自動車道へのアクセスも良好な工 業地域であり、需要増加等を背景に地価は上 昇に転化した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％