令和7年1月15日　提出 呉 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 5-12 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 7,830,000 円  １㎡当たりの価格 79,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市宮原３丁目１１５番１５ ｢宮原３－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,300) 1:3 事務所 Ｗ2 店舗等を中心に一般 住宅が混在する近隣 商業地域 東9.5m市道 水道、ガス、下水 呉 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道　　　 　 交通 施設 呉駅南東方 2.2km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 同一路線沿いにおいて、古家跡地に建売の新規供給が見受けられたものの、店舗の新規出店等は見当たらなかっ た。当該地域は短期的には現状維持であるが、中長期的には住宅地域へと用途の移行が進むと思料する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として市内の幹線又は準幹線沿いの商業及び商住混在地域。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人 事業主等。市中心部のショッピングセンター、スーパーやドラッグストア等が出店する国道４８７号沿いへの顧客流出 により、多様な個人商店から構成される旧来型の商店街は、経営者の高齢化や相続等を契機に閉店が相次ぎ、住宅化が 進行している。郊外の商業地取引は、価格のばらつきが大きく、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は個人事業主等による自用の店舗付住宅と戸建住宅が混在する商住混在地域である。土地価格に見合う賃料水 準ではなく、元本果実の相関関係が希薄であるため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は実際の取引事例を 価格判定の基礎としており、市場性を反映した実証的な価格である。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格 については参考に留め、代表標準地価格と規準した価格との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 5-9                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.5] [100.0] 100 78,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅前の複合ビルが昨夏着工した。中心部活性 化の起爆剤となることが期待される。他方、 製鉄所跡地の活用策は、複合防衛拠点計画が 浮上してきた。 同一路線背後は不人気の傾斜地であることか ら、商圏人口の増加は期待できない。築深の 店舗付住宅は解体後、戸建住宅が建築される ケースが多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％