別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
呉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.
鑑定評価額 255,000,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市宝町２番７
 ②地積
　(㎡)		 1,084  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 建築中

 店舗、複合ビルが建
ち並ぶ商業地域
 北東16m市道 水道、ガス、下水 呉

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅近接の再開発地域で、大型
店舗等が出店する等、近年開
発が進んでいる		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 呉駅南方

270m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ呉駅や大型ＳＣ等が徒歩圏内に位置し、繁華性のある地域として、商業施設・マンション等の需要が見込め
る商業地域である。駅前再開発が本格化していけば、今後商業地としての熟成度は増していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は呉市中心市街地の繁華性の高い商業地域一帯であり、主な需要者は、地場の法人、マンション開発を行う
デベロッパー、全国展開するチェーン店等と思料する。ＪＲ呉駅周辺では再開発計画が進行しており、今後は商業地と
しての熟成度が増していくと考えられる。呉駅を中心として宅地供給量の少ない商業地であることから、取引事例が少
なく、用途により取引規模や取引価格はまちまちであるため中心となる価格帯は見出せなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はＪＲ呉駅の南側に形成された店舗、複合ビル等が建ち並ぶ商業地域である。自用の店舗としての需要が主で
、また賃料水準が低く地価に見合った賃料の設定が困難であるため、収益価格は低位に求められた。比準価格は対象不
動産の市場における流通性の観点から、規範性の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって、
比準価格を中心とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 5-11                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    260,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[111.3]		 [100.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 製鉄所閉鎖の影響で地域経済は低迷している
が、利便性の高い地域の不動産需要は比較的
堅調である。


ＪＲ呉駅、商業施設等との接近性が良好であ
りマンション・ホテルの立地性も認められる
。駅前再開発の進捗により商業地としての発
展が見込まれる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２４Ｔ５
８
-445801		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b 呉２４Ｔ５
８
-445804		 呉市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西36m国道、
中間画地
商業

(100,600)
c 呉２４Ｔ５
８
-445805		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d 呉２４Ｔ５
８
-445806		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e 呉２４Ｋ５
８
-345811		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
242,138 		 100
[ 102.8]
235,543 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
236,000 
b (　    188,000) 
235,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
237,115 		 100
[  97.6]
242,946 
243,000 
c (　           ) 
196,308  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
197,486 		 100
[  81.9]
241,131 
241,000 
d (　           ) 
219,835  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
221,374 		 100
[  97.6]
226,818 
227,000 
e (　           ) 
199,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
200,997 		 100
[  89.1]
225,586 
226,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



呉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

96,956,150 
25,382,078 
71,574,072 
63,369,600 
8,204,472 		 （　0.9522）
7,812,298 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    166,219,106 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
呉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 560.73 ＲＣ12 4,466.73
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   1,084 ㎡     25.4 m x   42.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（部分貸し）２階：事務所（部分貸し）３階以上：住宅（約７０㎡前後のファミリータイプ）容積対象外１３３．１８㎡ ⑦有効率　  96.0 ％
の理由		 用途、規模等より標準的有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
431.02 
79.5 
342.71 
2,833 
970,897 		 10.0  9,708,970 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
439.81 
97.9 
430.41 
2,318 
997,690 		 6.0  5,986,140 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
359.59 
97.8 
351.67 
1,783 
627,028 		 3.0  1,881,084 
0.0  0 

 7～12		 住宅
359.59 
97.8 
351.67 
1,803 
634,061 		 3.0  1,902,183 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,466.73 
96.0 
4,289.82 

8,281,065 		 34,632,544 
0 
⑨年額支払賃料      8,281,065 円　×　12ヶ月　＝　      99,372,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,289.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,340,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        99,372,780 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,340,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,085,639 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 96,627,141 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,632,544 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         329,009 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      96,956,150 円　　　　（　        89,443 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
呉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,715,000 円  　　　　    943,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,171,278 円  　　　      101,712,780　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      594,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,015,500 円  　　　　    943,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       943,000 円  　　　　    943,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       943,000 円  　　　　    943,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,382,078 円　（　　　　　　        23,415 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 943,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   4,466.73 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 63,369,600 円  
（　　　　　        58,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 96,956,150 円      
②総費用 25,382,078 円      
③純収益　①－② 71,574,072 円      
④建物等に帰属する純収益 63,369,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,204,472 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,812,298 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,207 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    166,219,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 呉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市宝町２番７
 2401000318701-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
呉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.
鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市宝町２番７
 ②地積
　(㎡)		 1,084  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 建築中

 店舗、複合ビルが建
ち並ぶ商業地域
 北東16m市道 水道、ガス、下水 呉

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 呉駅南方

270m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ呉駅の南側に位置し、観光施設・大型ショッピングセンターにも近い。呉駅周辺地域総合開発事業の複合ビ
ルが令和９年度の竣工予定であり、地価へのプラスの影響が期待されている。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    239,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心部の商業地域及び住商混在地域が存する地域一帯。需要者はマンションデベロッパー、全国規
模の法人等が中心である。新型コロナの影響により低迷していた飲食施設や観光施設への来訪者は回復しつつある。呉
駅南隣の商業ビルが新事業者により運営が維持されることとなり、呉駅周辺の繁華性の高まりが期待されている。商業
地の取引が少ないため、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は呉市中心部の類似地域に存する近時の取引事例より、適正な過程を経て試算されており、市場の実態を反映
した説得力を有する試算価格と認められる。収益価格は理論的な価格ではあるが、近隣地域は自用の店舗が主体であり
、貸家向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。本件では信頼性が高く説得力を有する比準価格を中心に、収益価格
を比較考量し、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 5-11                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    260,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[112.4]		 [100.0]
100		 233,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 呉駅周辺の再開発に伴い、中心部は地価上昇
の動きがあるが、利便性の劣る郊外部では過
疎・高齢化が進んでおり、土地需要は弱い。


呉駅周辺地域総合開発事業による周辺への波
及効果が期待され、地価は上昇傾向で推移し
ている。高値の水準の取引も見受けられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２４Ｔ５
８
-445806		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b 呉２４Ｔ５
８
-445805		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c 呉２４Ｔ５
８
-445816		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d 呉２４Ｋ５
８
-345811		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
219,835  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
221,374 		 100
[  94.4]
234,506 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
235,000 
b (　           ) 
196,308  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
197,486 		 100
[  81.9]
241,131 
241,000 
c (　           ) 
185,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
186,574 		 100
[  77.9]
239,504 
240,000 
d (　           ) 
199,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
200,997 		 100
[  84.1]
238,998 
239,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    239,000 円／㎡]  



呉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

95,394,418 
24,936,771 
70,457,647 
62,160,000 
8,297,647 		 （　0.9522）
7,901,019 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    168,106,787 円　　　　（　    155,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
呉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 560.73 ＲＣ12 4,466.73
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   1,084 ㎡     25.4 m x   42.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３階以上は１戸あたり専有面積７０㎡程度の住居を想定 ⑦有効率　  96.0 ％
の理由		 用途・規模等から有効率は標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
431.02 
79.5 
342.71 
2,780 
952,734 		 10.0  9,527,340 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
439.81 
97.9 
430.41 
2,280 
981,335 		 6.0  5,888,010 
0.0  0 

 3～ 6		 住居
359.59 
97.8 
351.67 
1,730 
608,389 		 3.0  1,825,167 
0.0  0 

 7～12		 住居
359.59 
97.8 
351.67 
1,790 
629,489 		 3.0  1,888,467 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,466.73 
96.0 
4,289.82 

8,144,559 		 34,046,820 
0 
⑨年額支払賃料      8,144,559 円　×　12ヶ月　＝　      97,734,708 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,289.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,340,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        97,734,708 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,340,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,003,735 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 95,070,973 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,046,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         323,445 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      95,394,418 円　　　　（　        88,002 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
呉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,625,000 円  　　　　    925,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,007,471 円  　　　      100,074,708　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      591,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,862,500 円  　　　　    925,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       925,000 円  　　　　    925,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       925,000 円  　　　　    925,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,936,771 円　（　　　　　　        23,004 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 925,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　   4,466.73 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,160,000 円  
（　　　　　        57,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 95,394,418 円      
②総費用 24,936,771 円      
③純収益　①－② 70,457,647 円      
④建物等に帰属する純収益 62,160,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,297,647 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,901,019 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,289 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,106,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     155,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 呉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市宝町２番７
 2401000318701-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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