令和7年1月14日　提出 呉 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -33 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市苗代町字岡ノ台５６０番１外 ②地積 　(㎡) 817   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 北4.5m市道 水道 呉 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 呉駅 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域であり、周辺に工業団地が見られるが、宅地開発は行われていない。当面は現 状を維持して推移していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市北部及び隣接市町の周辺地域である。周辺に工場等も見られるが、市街化調整区域及び呉市中心市 街地からはなれており利用用途が限られる。需要者は地元居住者を中心に地縁性を有すものが中心で、同一需給圏外か らの需要は少ない。新規の宅地開発はみられない。取引価格は画地規模や利便性等に様々であり中心価格帯の把握は困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、山裾に農地拡がる中に農家住宅及び一般住宅が混在する住宅地域であり、周辺にアパート等は見られず賃 貸市場が成立していないために収益価格は試算しなかった。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、市場で実際 に成立した取引より求めた比準価格は市場価格を反映した価格である。市場の動向、前年価格との変動率並びに代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -32                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市の主要企業である日本製鉄瀬戸内製鉄所 の操業が停止した。また三菱重工業呉工場は 事業を縮小した。 呉市周辺部に位置し、市街化調整区域に存す るため開発は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％