令和7年1月14日　提出 呉 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -32 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市見晴２丁目１４６番２外 ｢見晴２－２－３１｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 古くからの山裾の住 宅地域 南2.2m市道 水道、下水 呉 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に戸建住宅が散在する地 域 街 路 基準方位北２．２ｍ 市道 交通 施設 呉駅南方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 呉市沿岸部のほぼ南端に位置する街路条件の劣る丘陵住宅地域で、市街化調整区域でもあることから発展的要素 に乏しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、呉市の郊外に所在する既存集落地域を中心とした地域と判定した。地縁性の強い地域であり、他 地区からの転入はほとんど見られず、地元居住者が需要の中心であると思料する。新規の宅地の供給は市街化調整区域 であることに加え利便性に劣ることから見られない。取引は規模等の個別性が強いため中心となる価格帯を見いだすこ とは困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は呉市中心部から距離があり、狭隘な街路に一般住宅が建ち並び集落を形成している。市街化調整区域の農家 集落地域に存するため、収益目的の賃貸物件を想定することは困難と判断したので、収益還元法は適用しなかった。比 準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した取引事例より求めた。以上より、市場の実態を反映した実証性の高 い比準価格を採用し、前年公示価格からの推移、需給動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市の主要企業である日本製鉄瀬戸内製鉄所 の操業が停止した。また三菱重工業呉工場は 事業を縮小した。 郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域 のため開発もみられず、かつ街路条件も劣り 、需要は地縁血縁者等に限られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％