令和7年1月14日　提出 呉 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -30 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市川尻町西６丁目５０３２番１７８外 ｢川尻町西６－５－５１｣ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い丘陵地状の住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 安芸川尻 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 安芸川尻駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 川尻地区南端の丘陵部の小規模住宅団地で、同地区にあっては呉市中心部へのアクセスに優るが、生活利便施設 等への接近性は劣ることから、土地需要は弱く地価は弱含み基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川尻町を中心とした呉市の東部郊外域における住宅地域一円となる。需要者は、同一需給圏に地縁的選 好性を有する個人が中心となっており、呉市中心部等の同一需給圏外からの転入者は限定的である。地域全体の高齢化 ・人口減少の傾向を反映して、住宅地需要は依然として低調であり、民間取引は限定的となっている。取引水準につい ては、画地規模によりまちまちではあるが、３００㎡程度の土地で９００万円までが一定の目安と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、川尻地区及び仁方地区における実際の取引事例から比準したもので市場性を反映した実証的な価格である 。一方、近隣地域は、戸建住宅団地であり投資採算性を目的とした賃貸物件は見られないことから収益価格は試算し得 なかった。以上より、当地域の自用目的での取引が大半であるといった取引動向を踏まえるとともに、代表標準地を規 準とした価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -28                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 92.4] [100.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 解体工事の進む大規模製鉄所における跡地利 用策は最終結論に至っておらず、市の全般的 な景気動向には未だ不透明感も漂っている。 川尻地区の南端に位置する比較的閑静な住宅 地域であるが、利便性に劣り、少子高齢化等 の影響を受け土地需要は未だ停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％