令和7年1月15日　提出 呉 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -26 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市長迫町１１番６外 ｢長迫町１１－５｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4.2m市道 水道、ガス、下水 呉 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 呉駅北東方 2.3km 法令 規制 １住居 (70,168) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近接した既成住宅地域として熟成しており、地域的特性は現状のまま推移していくものと思われる 。傾斜地ではあるが居住の利便性は良好な地域で、地価も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心市街地周辺部の緩傾斜地を主体とする住宅地域が存する圏域である。典型的な需要者は、同一 需給圏内の一次取得者層が中心と思われる。圏域内にあっては、相対的に幹線街路への接近性に優るエリアであるが、 近隣地域内の街路は整然性がやや劣る。需要の中心帯は画地規模等で幅は見られるものの、１８０㎡程度の土地で１５ ００万円前後、新築の戸建物件で３５００万円までと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は緩傾斜地に中規模の一般住宅が建ち並ぶ地域であり、投資採算性を目的とする賃貸物件は見られないことか ら収益価格は求め得なかった。さらに近隣地域は収益性ではなく居住の快適性が最重視される住宅地域であることから 、自用目的での取引が大半となっている。よって現実の取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を標準とし、 市場の動向、前年価格とのバランス並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 76.6] [100.0] 100 79,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は一部に足踏みが残るものの緩 やかに回復している。呉市の人口は全体で年 間約２．０％減少、長迫町でも約２．０％減 少。 街路の整然性にやや劣る緩傾斜の住宅地域で あるが、中心市街地への接近性は良好であり 、土地需要は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％