令和7年1月14日　提出 呉 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -25 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市新宮町４１６番３０外 ｢新宮町１３－５｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.1:1 住宅 Ｗ2 高台に所在する一般 住宅を中心とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 川原石 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道　　　　 交通 施設 川原石駅西方 570m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 呉市中心市街地の外縁部に位置する国道背後の既存戸建住宅地域である。特筆すべき地域変動要因は予見されず 、当面は現状で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ川原石駅を最寄駅とする住宅地域を中心とし、呉市西部域に存する住宅地域一円である。主たる需要 者は、同一需給圏内に地縁性を有する個人が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。市の中心部からはやや距離が離 れた高台に位置する住宅地域であるため、地価は下落基調で推移している。中心価格帯は画地規模等に応じ、まちまち であるが、土地で７００～１，０００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用目的の戸建住宅を主体とする住宅地域である。当該地域性より、居住の快適性及び利便性が重視された 価格形成がなされている。比準価格は実際の取引事例を基礎として試算されており、信頼性の高い試算価格である。周 辺に賃貸アパート等は見られず、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。以上より、代表標準 地との均衡にも十分に留意したうえで、比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [100.0] 100 59,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉駅周辺の再開発に伴い、中心部は地価上昇 の動きがあるが、利便性の劣る郊外部では過 疎・高齢化が進んでおり、土地需要は弱い。 呉市中心部からはやや距離があり、傾斜地に 位置しているため、利便性に劣るため、地価 は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％