令和7年1月14日　提出 呉 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -23 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市音戸町波多見２丁目１０１３８番 ｢音戸町波多見２－１４－６｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,276) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東4.6m市道 水道、下水 呉 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   300 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 呉駅南方 12.0km 法令 規制 （都）  (70,276) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした平坦部の住宅地域として熟成しており、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測 される。地価水準は、島内需要の長期的な低迷を受け、弱含みにあるものと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、音戸町を中心とする周辺島嶼部における住宅地域一円と判定される。同一需給圏に地縁性を持つ個人に よる需要が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は非常に限定的である。少子高齢化の進行や長期的な地域経済の低 迷により島内需要は総じて停滞基調にあるが、近隣地域は平坦部の区画整然とした優良住宅地域であることから、島内 にあっては選好性も認められる。規模により異なるが、土地のみで７５０万円程度が需要の中心価格帯と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する実際の取引事例から比準したもので市場性を反映した実証的な価格で ある。一方、近隣地域は島嶼部における一般住宅が主体の区画整然とした住宅地域であり賃貸市場は未成熟であるため 、収益価格は試算し得なかった。以上より、当地域の自用目的での取引が大半であるといった取引動向を踏まえ、代表 標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [102.0] 100 [ 58.3] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の進行に歯止めがかかる要素もな く、島嶼部における雇用環境等は改善の気配 を見せないことから、住宅地需要は全般的に 停滞している。 島内にあっては稀少性も認められる区画整然 とした地域であるが、長期的な島内需要の低 迷を受けて、地価は下げ止まりには至らない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％