令和7年1月14日　提出 呉 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -19 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市仁方本町１丁目８７４番９ ｢仁方本町１－１４－３８｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 南東6m市道 水道、下水 仁方 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 仁方駅北方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の旧来からの住宅団地。将来の価格形成に影響を与える特段の変動要因は見受けられず、当面は現状で推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仁方地区を中心とし隣接周辺地区も含む住宅地域一円と判定した。外部からの転入は少なく、地縁性を 有する個人が需要者の中心である。市全体としての過疎高齢化の進展を受けて宅地需要は弱い。中心となる価格帯は、 土地のみで７００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸用建物の建築を目的とする土地の取得は殆ど見られないため、収益価格 は試算しなかった。比準価格は類似地域内の取引事例から試算したものであり、実証的で規範性が高い。よって本件で は、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [168.6] [100.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口減少が続いている。令和５年９月 に大規模製鉄所が全面閉鎖され、その協力会 加盟企業の解散が報じられている。 区画整然とした住宅団地であり、地域は静態 的に推移している。仁方地区全体としての過 疎高齢化が進むなか、宅地需要は低調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +93.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％