令和7年1月15日　提出 呉 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -18 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広塩焼１丁目７３８５番１６１ ｢広塩焼１－７－１６｣ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南3.9m市道 水道、ガス、下水 広 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．９ ｍ市道 交通 施設 広駅北方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域周辺は強気の価格設定の募集事例が散見される。広地区平坦部の中では郊外に位置し、地価上昇が著しい 駅徒歩圏や区画整理済のエリアと比較し当地域は割安感があることから、今後は地価が下げ止まると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として広地区平坦部の住宅地域であるが、その中でも郊外のエリアと強い代替性が認められる。主たる 需要者は地縁的選好性を有する個人であり、圏外からの転入は少ないが、周辺の傾斜地から住替需要も認められる。人 気の駅徒歩圏や区画整理済のエリアと比較し、値頃感があることから、買えない層が対象地周辺に流れてきている。土 地のみで５００～６００万円程度、建売で３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることに加え、画地規模などを鑑みると投資採算性等、経 済合理性のある賃貸経営計画が困難と認められることから、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は取引市 場の実態を反映した実証的な価格である。以上により本件においては、取引事例比較法による比準価格を標準とし、代 表標準地価格に規準した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [100.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅前の複合ビルが昨夏着工した。中心部活性 化の起爆剤となることが期待される。他方、 製鉄所跡地の活用策は、複合防衛拠点計画が 浮上してきた。 広塩焼の団地内では、強気の価格設定の募集 事例が散見されるようになってきた。地価の 下げ止まりや反転の兆しが窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％