令和7年1月14日　提出 呉 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -16 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市焼山宮ケ迫１丁目３３９番１１１ ｢焼山宮ケ迫１－２４－４｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西5.5m市道 水道、下水 呉 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 呉駅北方 8.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として熟成している。少子高齢化が進行しており地価は弱含みで推移している。地 域に格別の変動要因はないため当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は焼山地区に所在する住宅団地一帯であり、主な需要者は圏域内の居住者だが、圏域外からの転入も見られ る。大規模な住宅団地の集積がみられる地域で、戸数が多いことから周辺の住宅団地を含め中古住宅及び新築戸建住宅 等の取引数は一定程度見られる。取引の中心価格帯は土地のみで５００万円から１，０００万円、新築の戸建住宅で２ ，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主に戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、共同住宅としての利用は見られず、主な需要者も自己使用 を目的とする個人が多くを占めていることから収益還元法は適用できなかった。比準価格は、対象不動産の市場におけ る流通性の観点から、説得力の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって本件は、比準価格を 中心に、前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製鉄所閉鎖の影響で地域経済は低迷している が、利便性の高い地域の不動産需要は比較的 堅調である。 郊外に立地する戸建住宅団地である。中古住 宅や新築分譲等の取引数は一定程度あるもの の、住宅団地の老朽化もあり地価は弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％